Не купуйте нерухомість у Болгарії, поки не прочитаєте цю статтю
Громадяни Німеччини входять до п'ятірки найактивніших покупців нерухомості в Болгарії. Навіть в умовах карантину попит з боку німців залишався високим, а 2021 року збільшився ще більше. Що ж спонукає німців вкладати гроші у болгарські «квадрати»? Як правильно вибрати нерухомість у цій країні? Що потрібно враховувати при покупці? Як обійти небезпеки та підводні камені? Ми підготували цю статтю, щоб допомогти вам знайти відповіді на ці запитання.
Причини популярності Болгарії
Курорти на будь-який смак.
Болгарія – недорогий напрямок для круглогодичного відпочинку.
Насамперед, ця балканська країна відома чорноморськими курортами.
Однак є тут і бальнеологічні зони з мінеральною водою та унікальною за властивостями лікувальним брудом, гірськолижні курорти з сучасними трасами, яскраві природні пам'ятки (
Болгарія займає 2 місце у світі за кількістю мінеральних джерел
).
Прийнятні ціни.
Вивіска "недорого" тут характеризує практично все: продукти харчування, паливо, одяг, розваги та лікування, нерухомість.
Наприклад, середня вартість кв.
метра житла в Болгарії становить 700 євро, у Софії та на чорноморських курортах – 800-1000 євро.
Це на 75% нижче, ніж у Німеччині та інших курортних державах Єврозони (Італії, Греції, Іспанії, Португалії).
Дивіться гарячі пропозиції в каталозі:
Простота оформлення угоди.
Для покупки нерухомості в Болгарії потрібен лише закордонний паспорт та розрахунковий рахунок у болгарському банку.
А починаючи з 2012 року, для власників паспорта ЄС знято всі юридичні обмеження на покупку землі.
Добре ставлення болгар до німців.
Болгарія прагне європейських цінностей і орієнтується у цьому насамперед Німеччину.
Німці – часті гості на болгарських курортах, тому місцеве населення доброзичливо ставиться до громадян Німеччини.
Чи знаєте ви?
За останніх 8 років Болгарію щорічно відвідували в середньому 500 тис. туристів з Німеччини.
Розмірне життя та розваги.
У Болгарії є, що запропонувати різним категоріям покупців:
- мальовнича болгарська глибинка та невеликі морські міста-курорти – для сімей з дітьми та любителів спокійного відпочинку.
- великі міста (Варна, Бургас, Софія, Пловдив) або «тусовочні» курорти (Сонячний берег) – для молоді та поціновувачів благ сучасної цивілізації.
- Населені пункти в районах Балканських гір (Родопи, Пірін, Ріла) - для любителів активного відпочинку та еко-туризму.
Зручне розташування.
Літаки з Німеччини до Болгарії літають регулярно, особливо під час курортного сезону.
Також звідси рукою подати до Туреччини та Греції.
З Болгарії організують численні автобусні екскурсії визначними пам'ятками цих країн.
Яка нерухомість цікавить громадян Німеччини?
У німців більше користується попитом нерухомість Бургаської області.
Найпопулярніші міста та курорти – Сонячний берег, Святий Влас, Несебр, Равда, Поморіє, Созополь, Бургас.
Тут більше вибір житлових об'єктів, хороші умови для відпочинку та ціни нижчі, ніж у північних районах (на околиці Варни).
На відміну від інших категорій покупців, німці більше купують приватні будинки або апартаменти з 1-2 спальнями. На ці категорії житла припадає 90% запитів на купівлю нерухомості. Студіями цікавляться менше.
Особливості ринку житла на узбережжі
Курорти для тимчасового та постійного проживання.
Всю нерухомість на Чорноморському узбережжі Болгарії можна поділити на дві категорії: для тимчасового та цілорічного постійного проживання. З більш ніж 20 болгарських курортів мало хто підходить для постійного проживання. У невеликих курортних комплексах у міжсезоння все завмирає, закриваються магазини, ресторани, багато житлових комплексів.
Інфраструктура найбільших курортних комплексів та міст – Сонячний берег, Святий Влас, Несебр, Равда, Бургас та Варна підходить для цілорічного проживання.
Вздовж берегової лінії, крім курортів, є низка сіл, наприклад Близнаці та Приселці. Ці населені пункти можна розглянути охочим придбати котедж або сільський будинок із ділянкою землі за кілька кілометрів від пляжної лінії.
Буде цікаво: Де краще купити квартиру у Болгарії?
Ціни на ринку.
Нерухомість у Болгарії останнім часом дорожчає на 7-10% на рік, у деяких сегментах зростання сягає 15%. Це з високим попитом та інфляцією у будівництві, викликаної пандемією Covid-19.
У 2022 році житло у Болгарії можна купити за такими цінами:
Студії – 25-35 тис. євро;
;
Апартаменти з 1 спальнею – 30 – 50 тис. євро;
;
Приватні будинки – від 50 000 євро.
Подивіться актуальні ціни на нерухомість у 2021 році
Розташування приватного сектора.
Необхідно враховувати, що приватні будинки в Болгарії розташовані в основному у Варні, Бургасі та околицях цих міст. Також є низка сіл уздовж берегової лінії, де можна відносно недорого придбати приватний будиночок.
На відомих болгарських курортах типу Сонячного берега та Святого Власа приватних будинків практично немає, тому що тут розташовані переважно готелі та багатоквартирні комплекси. Невеликий приватний сектор у цих районах розташовується на відстані 5-10 км від берегової лінії в невеликих котеджних селищах.
Перегляньте каталог приватних будинків на узбережжі Болгарії .
Особливості укладання угод.
Іноземні громадяни практично не співпрацюють із продавцями житла безпосередньо через незнання мови та тонкощів законодавства Болгарії. За статистикою, до 98% угод здійснюється через місцеві агенції нерухомості. Також під час пандемії дедалі більше потрібний дистанційний формат угод, без особистої присутності покупців чи продавців через довірених представників.
Важливо! Покупець нічого не платить ріелтору за послуги. .
Процедура купівлі нерухомості
Внесення резервного депозиту.
Покупець залишає продавцю або агентству резерваційний депозит (зазвичай 2000 євро) та укладає договір резервування. Завдаток перераховується на банківський адвокатський рахунок. Житловий об'єкт знімають із продажу та готують пакет документів для оформлення угоди (зазвичай підготовка документів займає 15–30 днів). Сума депозиту враховується за остаточного розрахунку з продавцем. Сума збільшується у разі потреби продовження періоду резервації на прохання покупця.
Нотаріальне оформлення угоди. Менеджер агентства, адвокат, продавець та покупець зустрічаються у нотаріуса (покупця та продавця можуть представляти їх довірені представники). Сторони підписують документ, оплачують нотаріальні витрати, після розрахункового розрахунку нотаріус засвідчує договір.
Реєстрація документів у Булстаті. Нотаріальний договір реєструють у суді та у реєстрі нерухомого майна Булстат (термін 7 днів). Після цього права власності остаточно переходять до покупця. На завершення новий власник стає на облік як платник податку на нерухомість. Усі етапи цієї процедури займають до 60 днів.
Переоформлення договорів надання комунальних послуг. Після того, як готові всі документи, необхідно укласти договір обслуговування з керуючим комплексом та комунальними службами. У договорі з керуючою компанією буде вказано розмір такси підтримки комплексу та схему її оплати.
Терміни укладання договорів – довільні.
Процес займає щонайменше 2 тижні, максимум 4 тижні.
Для вибору та оформлення об'єкту необхідно 2 рази приїхати до Болгарії:
Вибір та резервація об'єкта.
Висновок та нотаріальне засвідчення договору.
Можливий і дистанційний варіант співпраці , який не потребує вашої присутності в Болгарії на угоді. Усі документи надсилаються поштою.
Агентство нерухомості «BolgarskiyDom.com» вже 14 років допомагає іноземним громадянам з покупкою житла в Болгарії. За цей час ми здійснили понад 1000 успішних угод, набули досвіду, репутації надійної компанії та нових друзів в особі наших клієнтів! Гарантуємо 100% прозорість та безпеку, допомогу на всіх етапах угоди. Враховуємо всі ваші уподобання та побажання. Дізнайтесь більше про компанію «БолгарськийДом.ком»
Наші клієнти з Німеччини
- Карл
- Звідки: Німеччина
- Регіон: Ахелой
- Детальніше
- Тетяна
- Звідки: Німеччина
- Регіон: Сонячний берег
- Детальніше
Як уникнути підводного каміння
Щоб повністю насолодитися перевагами нерухомості в Болгарії та уникнути розчарування, не поспішайте з покупкою, заздалегідь визначте можливі небезпеки та підводне каміння.
Можна не помітити старість будівлі або невигідне розташування житла по відношенню до магазинів та інших інфраструктурних об'єктів. Влітку складно зважити на проблеми з опаленням квартири в зимовий період, а взимку легко не звернути увагу на закритий ресторан, переповнений і галасливий у курортний сезон.
Купівля на стадії будівництва - це один з найбільш серйозних підводних каменів, так як об'єкт продажу недобудований або його взагалі поки що не існує. По суті йдеться про покупку «кота в мішку». Покупець значно заощаджує в ціні, проте ризикує вкласти гроші в «довгобуд» або отримати об'єкт, який не відповідає спочатку заявленим характеристикам.
Контракти купівлі-продажу, складені адвокатами компаній-забудовників, часто не містять адекватних умов диверсифікації ризиків між покупцем та продавцем нерухомості.
Враховуйте, що квартира може бути закладена в банку, належати кільком власникам або можуть бути інші особи, які мають права або претензії щодо цієї власності.
Можлива наявність заборгованості з податків перед державою, несанкціоноване перепланування, невідповідний статус об'єкта в нотаріальному договорі (гараж, ательє) та ін.
Докладніше про проблеми нерухомості:
тут
Популярні запитання та відповіді
При оформленні житлового об'єкта у власність покупцю доведеться заплатити близько 4-5% вартості об'єкта. Це нотаріальний збір, податок на угоду, гонорар адвоката та перекладача. Комісійні агентству нерухомості оплачує не покупець, а продавець нерухомості.
Детальніше про витрати покупця читайте: тут
Після переходу до вас прав власності, ви повинні оплачувати:
- Річний податок на нерухомість – 0,15%
- Муніципальний збір – (0,2-1% залежно від муніципалітету);
- Такса підтримки – щорічний збір за обслуговування житлового комплексу (від 50 до 3000 євро на рік).
Основою для розрахунку річного податку на нерухомість та муніципального збору служить кадастрова вартість об'єкта (у 2-3 рази нижче за ринкову). Дізнайтесь докладніше про податки та схему сплати податків на нерухомість .
Заробіток на оренді залежить від правильного вибору житлового комплексу та розташування нерухомості. Під час туристичного сезону великий попит у туристів мають об'єкти в розкручених житлових комплексах з високим рівнем комфорту. Також потрібно враховувати, що чим популярнішим є курорт або район міста, тим легше здавати квартиру в оренду.
З німецьким паспортом ви можете перебувати на території Болгарії до 90 днів. Якщо ви плануєте приїзд на більший термін, оформіть дозвіл на тривале перебування в міграційній службі не пізніше ніж за 3 місяці після приїзду. Для отримання позитивної відповіді від болгарської влади необхідно:
- Подати документи про володіння власністю на території країни (або договір оренди нерухомості);
- Підтвердити потрібний рівень доходів (щомісячний дохід, банківський рахунок);
- Мати медичну страховку, що діє біля Болгарії, з необхідним рівнем страхового покриття.
Так, болгарське законодавство дозволяє законно здавати нерухомість в оренду за умови, що будуть оплачені орендні доходи. Під час вашої відсутності можна укласти договір із керуючою компанією, яка займатиметься здачею в оренду вашої квартири чи будинку. Доходи від оренди будуть перераховані вам на банківський рахунок або передані іншим заздалегідь обумовленим способом. Гонорар компанії, що управляє, становить близько 25%.
Квартири-студії
2-кімнатні
З видом на море
Елітна Нерухомість
Гірськолижні курорти
