Огляд ринку болгарської нерухомості

Компанія «BolgarskiyDom» пропонує вашій увазі короткий огляд ринку нерухомості Болгарії за 2016 рік. Сподіваємося, що підготовлений аналіз і зроблені нашими аналітиками прогнози допоможуть вам відповісти на наступні питання:

• Вигідно зараз купувати нерухомість в Болгарії?
• Куди інвестувати кошти: в міське або курортне житло, житлову або комерційну нерухомість?
• Яка поточна ситуація в Болгарії і по якій траєкторії буде рухатися ринок нерухомості в короткостроковій і довгостроковій перспективі?

Ринок нерухомості в Болгарії – екскурс в історію

Розвиток ринку нерухомості в період з 2000 по 2017 роки пройшло кілька стадій.

1. 2000-2008 рр. – «Бум». Цей період характеризується різким збільшенням попиту на болгарські «квадрати» з боку покупців із Західної Європи та Росії, активізацією будівництва та стрімким зростанням цін (понад 300%).
2. 2008-2012 рр. – «Обвал». Внаслідок світової економічної кризи 2008 року, попит на болгарське житло різко знижується, починається затяжне падіння цін. До 2012 року болгарська нерухомість втрачає в ціні до 40% від пікового докризового рівня.
3. 2013-2014 рр – «Стабілізація». В 2013 році в Болгарії ціни досягають "дна", а в 2014 році починають рости вперше з початку кризи.
4. 2015 – даний час – «Зростання». Ціновий тренд в 2015 році незначно спрямовується вгору. Збільшення попиту і зростання цін особливо помітні в столиці і великих містах Болгарії.

5 Тенденцій на ринку нерухомості в 2016 році

1. Стабілізація сектора курортного житла. У 2016 році на чорноморському ринку панує штиль. Не спостерігається ажіотажного попиту на житло, або, навпаки, масового продажу житлових об'єктів. Пропозиція лише незначно перевищує попит, що виключає різкі коливання цін, проте все ж тягне цінову планку вниз.

2. Зростання внутрішнього попиту. Вперше за довгий час ріелтори відзначають збільшення внутрішнього попиту. Все більше болгар стають покупцями житлових об'єктів, як у містах, так і на морських курортах. У приморському регіоні покупці з болгарським паспортом укладають 30-40% від загальної кількості угод з нерухомістю. Основна мета більшості покупців – отримання доходів від здачі в оренду.

Причини:

• Поліпшення макроекономічної ситуації в Болгарії.
i>Зниження вартості іпотечних кредитів (до 3,5-4,5% річних) і спрощення процедури отримання банківської позики.
• Зниження банківських відсотків за депозитами. Середня процентна ставка за депозитами становила 1-2%, в той час як прибутковість нерухомості коливається в межах 4-7%.

3. Зміна структури іноземних покупців. В 2015-2016 рр. кількість російських покупців нерухомості скоротилася приблизно на третину. У той же час на ринок прийшли нові гравці – білоруси, українці, поляки. У минулому році болгарські ріелтори відзначили збільшення запитів на покупку нерухомості з боку громадян Німеччини, Ізраїлю, Румунії прибалтійських держав.

Причини:

• Зниження купівельної спроможності росіян і політична напруженість у стосунках з Європою.
• Доступні порівняно з іншими напрямками ціни і пошук європейцями нових варіантів для інвестицій.

4. Бум в сегменті міської нерухомості. В Софії, Варні, Бургасі та Пловдиві зростання цін значно перевищує середні по Болгарії значення. За даними на кінець грудня, ціни в столиці Болгарії зросли на 10%, у Варні і Бургасі на 5,8% і 7,3%. відповідно.

Причини:

• Зростання внутрішнього попиту на тлі доступної іпотеки та низької прибутковості банківських вкладів.
• Брак сучасних об'єктів на ринку.
• Висока орендна прибутковість міської нерухомості.

5. Зростання популярності комерційних площ. Вже кілька років поспіль ринок комерційної нерухомості Болгарії зростає двозначними числами, збільшується кількість запитів на покупку офісних та торгових приміщень, активізується будівництво нових об'єктів.

Причини:

• Гостра нестача комерційних приміщень в містах Болгарії.
• Висока прибутковість комерційної нерухомості (8,75%-11% в залежності від типу).

Динаміка цін за 2016 рік

Ціни на нерухомість зростали протягом усього 2016 року. За даними болгарського Національного статистичного Інституту з поквартальною розбивкою, в кожному кварталі 2016 року спостерігалося зростання цін в порівнянні з аналогічним періодом 2015 року. Причому, позитивна динаміка була відзначена як на первинному ринку, так і в сегменті вторинного житла. Дані НДІ по зміні цін наведено в нижченаведеної таблиці.

Зміни цін у кожному кварталі порівняно з попереднім наведені нижче.

Прогноз розвитку ринку нерухомості на 2017 рік

Покупці з Росії почнуть повертатися на ринок. Зміцнення рубля здешевлює вартість болгарського житла для громадян Росії. Враховуючи цей факт разом із зростанням цін на нафту і стабілізацією російської економіки, експерти сподіваються на активізацію продажів покупцям з Росії.

Ціни на нерухомість в містах продовжать рости. Попит і пропозиція на ринку зрівняються тільки через кілька років, тому зростання купівельної активності буде спостерігатися на протязі 2017 року.

Середня цінова планка збільшиться. На тлі зростаючого попиту ціни на нерухомість в Болгарії в 2017 році продовжать зростати. Особливо це стосується великих міст.