Нерухомість у Болгарії для громадян Австрії: Повний гід з плюсів, податків та процесу купівлі у 2025

Ви громадянин Австрії та шукаєте вигідний «другий дім» у Європейському союзі? Поки ціни на нерухомість в Австрії залишаються високими, Болгарія пропонує не лише м'який клімат та низьку вартість життя, але й унікальні юридичні та податкові переваги саме для вас. Чи знаєте ви, що на відміну від громадян інших країн, австрійці можуть вільно купувати будинки із землею? І що завдяки чинній Угоді про уникнення подвійного оподаткування (УУПО), ви можете легально оптимізувати податки до 10%, а при продажу нерухомості – часто платити 0%?

Цей посібник – не просто огляд. Це детальний юридичний та податковий аналіз, що базується на австро-болгарському законодавстві. Він покаже всі плюси та «підводні камені», про які зазвичай мовчать ріелтори, щоб ви могли ухвалити виважене та безпечне рішення. Читайте далі, щоб дізнатися, як безпечно інвестувати та чому Болгарія – це ваш прихований козир у ЄС.

Ключові плюси: Чому Болгарія – ідеальний вибір для австрійців?

Громадяни Австрії, як і інші громадяни країн ЄС, розглядають Болгарію не лише як місце для відпочинку, а і як серйозний інвестиційний майданчик. Причини – в унікальному поєднанні юридичної простоти, низьких бар'єрів входу та сприятливого податкового клімату.

Юридична ясність: Повні права громадян ЄС

Головна перевага для австрійського покупця – це повні права власності. Болгарське законодавство, гармонізоване з нормами ЄС, повністю зрівнює громадян Австрії у правах із громадянами Болгарії.

Найважливіший аспект – це право власності на землю. До вступу в ЄС Болгарія обмежувала продаж землі іноземцям. Для купівлі будинку з ділянкою потрібна була реєстрація болгарської компанії, що спричиняло витрати на її утримання та юридичні складнощі.

Для громадян Австрії (і всього ЄС) це обмеження повністю знято. Ви можете купити будинок з ділянкою, земельну ділянку під забудову або сільськогосподарську землю (з деякими умовами) безпосередньо на свою фізичну особу. Це кардинально спрощує угоду, знижує витрати та робить інвестицію прозорішою.

Податкові стимули: Фіксована ставка 10% та УУПО

Болгарія пропонує один із найпривабливіших податкових режимів у Європі:

• Фіксована ставка 10%: У країні діє єдина ставка податку на доходи у розмірі 10%. Це стосується як доходів від оренди, так і будь-яких інших доходів, отриманих на території Болгарії.
• УУПО (DBA): Найважливіше для австрійського резидента – наявність Угоди про уникнення подвійного оподаткування (УУПО) між Австрією та Болгарією.

Для прагматичного австрійця це означає фінансову безпеку. Ви не платитимете податки двічі. Дохід, отриманий та оподаткований у Болгарії (наприклад, 10% з оренди), буде врахований податковою службою Австрії, але не оподатковуватиметься повторно за високою австрійською прогресивною шкалою.

Фінансова доступність: Ціни та іпотека

Незважаючи на зростання цін останніми роками, Болгарія пропонує відмінне співвідношення ціни та якості.

Ба більше, австрійцям доступне місцеве фінансування. Великі болгарські банки, які часто є частиною європейських фінансових груп (наприклад, UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank), пропонують іпотечні програми для громадян ЄС, навіть якщо вони не є резидентами Болгарії. Зазвичай банки готові фінансувати до 80% оціночної вартості об'єкта.

Податковий гід: Як австрійцю платити податки з болгарської нерухомості

УУПО Австрія-Болгарія: Як це працює

Угода про уникнення подвійного оподаткування (УУПО) – це ваш головний юридичний щит. Її основна функція – визначити, яка з двох держав (Австрія чи Болгарія) має право оподатковувати той чи інший вид доходу.

Для доходів від нерухомості (оренда), право на оподаткування, як правило, належить країні, де ця нерухомість знаходиться. Тобто, оренду від квартири в Бургасі ви сплачуватимете в Болгарії. В Австрії цей дохід враховуватиметься для визначення вашої загальної податкової ставки, але сам дохід уже не оподатковуватиметься.

Для застосування пільг УУПО необхідно дотримуватись певної адміністративної процедури, підтверджуючи своє податкове резиденство.

Одноразові податки при купівлі

При оформленні угоди покупець (австрієць) несе такі одноразові витрати:

• Податок на передачу власності: Це місцевий податок, ставка якого встановлюється кожним муніципалітетом. Вона варіюється в діапазоні 2% – 3.5% від суми угоди (вказаної в нотаріальному акті) або від кадастрової оцінки, якщо вона вища.
• Нотаріальні та реєстраційні збори: Плата за послуги нотаріуса та реєстрацію угоди в Реєстрі нерухомості. Вони також становлять певний відсоток вартості.

Щорічні податки на володіння

Володіння нерухомістю в Болгарії оподатковується двома основними щорічними податками:

• Податок на нерухомість: Низький місцевий податок, що розраховується на основі податкової оцінки об'єкта.
• Збір за вивіз сміття: Також місцевий збір.

З 2024 року болгарські муніципалітети отримали більше повноважень щодо гнучкого налаштування цих ставок.

Податок на дохід від оренди

Як уже згадувалося, весь дохід від здачі нерухомості в оренду оподатковується в Болгарії за фіксованою ставкою 10%. Це одна з найнижчих ставок у Європі.

Податок на приріст капіталу

Це один із найпотужніших фінансових стимулів для австрійських інвесторів. В Австрії податок на приріст капіталу від продажу нерухомості може бути дуже суттєвим.

У Болгарії, згідно з місцевим законодавством, ви повністю звільняєтеся (0% податку) від податку на приріст капіталу при продажу нерухомості, якщо:

• Ви продаєте один основний житловий об'єкт на рік, за умови, що володіли ним понад 3 роки.
• Ви продаєте до двох інших об'єктів (неосновне житло, наприклад, апартаменти для відпочинку), за умови, що володіли ними понад 5 років.

Якщо ж ви продаєте об'єкт раніше цього терміну, отриманий прибуток (різниця між ціною купівлі та продажу) буде оподаткований за тією ж ставкою 10%. Ці питання також регулюються статтею 13 УУПО між Австрією та Болгарією.

Порівняйте податки: Ваша вигода в Болгарії

Покроковий процес купівлі: Юридично безпечна угода

Процес купівлі в Болгарії простий і прозорий, але вимагає суворого дотримання юридичної процедури.

Які документи потрібні від австрійця?

Для угоди громадянину Австрії потрібен мінімум документів:

• Чинний закордонний паспорт.
• Відкриття рахунку в болгарському банку (необхідно для оплати).
• Якщо угода проходить дистанційно – нотаріально засвідчена довіреність на ім'я вашого юриста.

«Підводні камені»: Про що мовчать агенти

Чесна розмова про ризики допомагає їх уникнути.

Ризик 1: «Такса підтримки»

Це, мабуть, головний фінансовий сюрприз для іноземних покупців, особливо в курортних комплексах (наприклад, на Сонячному Березі, у Варні, Бургасі).

«Такса підтримки» – це не державний податок. Це щорічна плата, яку ви сплачуєте приватній керуючій компанії за обслуговування спільної території комплексу: басейну, охорони, ландшафтного дизайну, ліфтів.

Проблема в тому, що її розмір не завжди очевидний при купівлі та може бути високим:

• Середній розмір: Від 8 до 15 євро за кв.м. на рік. У престижних курортних зонах – 10-15 €/кв.м.
• Спосіб розрахунку: Найчастіше за квадратний метр (включно зі спільними частинами). Рідше – фіксована сума за апартамент (наприклад, 350-550 євро на рік).

Ця сума може бути вагомою і має бути врахована при розрахунку рентабельності оренди. Усі деталі про те, що таке такса підтримки в Болгарії, мають бути прописані у вашому договорі з керуючою компанією.

Розрахуйте реальну вартість володіння

Ризик 2: Недобросовісні агенти та якість

Реальний досвід експатів (як видно з форумних обговорень) показує, що вибір агента – ключовий ризик.

• Досвід експатів: Деякі покупці стикаються з тим, що «багато агентів зарозумілі, нетерплячі, нечесні та ліниві».
• Тактика обману: Спроби продати неліквідні об'єкти, від яких відмовляються місцеві жителі. Класичний приклад – апартаменти на першому поверсі або під дахом. Місцеві уникають їх через ризик вогкості (на першому) або сильної спеки та поганої ізоляції (на останньому).
• Якість будівництва: У деяких новобудовах можуть бути проблеми з ізоляцією та опаленням.

Життя після покупки: Реєстрація та перебування в Болгарії

Для громадянина Австрії легалізація перебування в Болгарії – це проста формальність.

В'їзд без візи: Свобода пересування ЄС

Як громадянин ЄС, ви користуєтеся правом на вільне пересування. Вам не потрібна віза для в'їзду, перебування чи купівлі нерухомості в Болгарії.

Перебування довше 3 місяців: Процедура реєстрації

Якщо ви плануєте перебувати в Болгарії понад 90 днів, вам необхідно пройти просту реєстрацію.

Це не посвідка на проживання (ВНЖ), як для громадян третіх країн, а повідомна процедура. Ви просто реєструєтеся в місцевому відділенні міграційної служби (МВР) та отримуєте Посвідчення про перебування.

Для цього зазвичай потрібно:

• Паспорт громадянина Австрії.
• Підтвердження адреси в Болгарії (наприклад, нотаріальний акт на вашу нерухомість).
• Підтвердження наявності коштів для існування або працевлаштування (для тривалого перебування).

Розуміння того, в якому регіоні купити будинок, також важливо для планування вашого переїзду та реєстрації.

Часті питання

Ваш наступний крок до будинку в Болгарії

Купівля нерухомості в Болгарії для громадянина Австрії – це одне з найрозумніших і найвигідніших рішень у межах Європейського союзу. Ви отримуєте повні права на купівлю землі, наднизькі та прозорі податки (10% на оренду, 0% на приріст капіталу) та повний юридичний захист від подвійного оподаткування завдяки УУПО.

Головне – підійти до процесу з австрійською прагматичністю: не гнатися за найнижчою ціною, а забезпечити максимальну безпеку. Уникайте «підводних каменів» у вигляді непрозорих такс підтримки та недобросовісних агентів.

Не дозволяйте ризикам перекреслити величезні вигоди. Зв'яжіться з нашою командою для повної юридичної та податкової консультації до того, як ви підпишете попередній договір. Ми забезпечимо безпеку вашої угоди та допоможемо зрозуміти, як вигідно купити нерухомість у 2025 році.

Залиште заявку або поставте своє питання

* Обов'язкові поля

Надіслати повідомлення

Ваше повідомлення було успішно доставлено.
Наші співробітники незабаром зв'яжуться з вами за вказаною електронною адресою.