.jpg)
Ви – громадянин Ірландії та хочете житло біля моря без бюрократичних сюрпризів? У Болгарії купівля для громадян ЄС проходить за прозорими правилами з передбачуваними витратами. За 17 років BolgarskiyDom провів понад 3000 угод для європейців: ми перевіряємо об'єкт, рахуємо податки, проводимо угоду у стандартні терміни. Пройдіть матеріал – за 7–9 хвилин побачите бюджет, кроки та типові ризики, а наприкінці отримаєте персональний розрахунок за 24 години.
Ось що ви дізнаєтесь
| Розділ | Зміст |
|---|---|
| Права, перевірки, бюджет угоди | |
| Нотаріат, реєстрація, перший рік | |
| Податки на оренду, продаж | |
| Витрати життя, транспорт, зв'язок |
Купівля нерухомості - етап підготовки
Громадяни ЄС мають право купувати будь-яку нерухомість у Болгарії, але ключові нюанси приховані у деталях оподаткування та процедур.
Права громадян ЄС
| Що можна купувати | Обмеження | Процедура |
| Квартири, будинки, комерція | Немає обмежень | Стандартна нотаріальна |
| Земельні ділянки | Перевірити цільове призначення | Due diligence обов'язково |
| Сільгоспземля | Обмеження знято для ЄС | Верифікація статусу ділянки |
Уникнути ризиків при покупці
Кожен аспект вимагає окремої верифікації – пропуск будь-якого пункту може призвести до блокування угоди або прихованих витрат.
| Аспект | Що перевіряємо | Навіщо | Джерело |
| Право власності | Чистота титулу, обтяження | Юридична безпека | Кадастр |
| Податкова оцінка | Офіційна оцінка муніципалітету | Розрахунок податків | MinFin |
| Цільове призначення | Статус ділянки (urban/rural) | Законність будівництва | Градплан |
| Фінансування | Пре-аппрув банку, LTV, ставка | Реалістичний бюджет | UniCredit |
Ми паралельно запитуємо виписки реєстру, податкову оцінку та підтверджуємо муніципальну ставку - так бюджет угоди точний ще до резерву.
Структура витрат угоди
Муніципальний податок – основна змінна, яка може коливатися втричі в залежності від локації.
| Платіж | Розмір | База розрахунку | Хто встановлює |
|---|---|---|---|
|
Муніципальний податок
|
0,1-3%
|
Від ціни/оцінки (більше)
|
Муніципалітет
|
|
Держреєстрація
|
0,1%
|
Від договірної ціни
|
Агенція кадастру
|
|
Нотаріальні
|
0,1-1,5% + ПДВ 20%
|
За тарифною сіткою
|
Нотаріальна палата
|
|
Агентські
|
2-3%
|
Ринкова практика
|
Агентство
|
|
РАЗОМ
|
3-5%
|
Від ціни договору
|
Сукупно
|
Якщо податкова оцінка вища за ціну договору, муніципальний податок вважають від неї — запитуйте оцінку заздалегідь, не в день нотаріуса.
Купівля квартири - етап завершення
Після резервування процедура стандартизована, але кожен етап має часові рамки та документообіг.
Алгоритм угоди
| Етап | Дії | Термін | Документи |
| Due diligence | Перевірка права, боргів, оцінки | 3-7 днів | Юридичний висновок |
| Нотаріус | Підписання, розрахунки | 1 день | Нотаріальний акт |
| Реєстрація | Кадастрове агентство | 1-3 дні | Свідоцтво права |
| Комунальні | Переказ особових рахунків | 1-5 днів | Договори з постачальниками |
Громадяни ЄС можуть перебувати до 3 місяців за ID/паспортом, але для покупки нерухомості візовий статус не є критичним — угода проходить стандартно.
Статус громадян ЄС у Болгарії
Для тимчасового проживання достатньо паспорта ЄС, але тривале перебування потребує реєстрації.
| Термін перебування | Документ | Вимоги | Орган |
| До 3 місяців | ID/паспорт ЄС | Безвізовий режим | На кордоні |
| 3+ місяці | Довідка про реєстрацію | Адреса + доходи | Міграційна дирекція |
| 5+ років | Постійне проживання | Безперервне перебування | МВС Болгарії |
Для тривалого проживання оформляється місцева реєстрація — потрібна адреса та підтвердження коштів.
Щорічні витрати власника
"Такса підтримка" - специфічний для Болгарії внесок, який багато покупців не враховують у бюджеті.
| Стаття | База розрахунку | Розмір | Хто встановлює |
| Податок на майно | % від податкової оцінки | 0,1-0,45% | Муніципалітет |
| Місцеві збори | За послуги (сміття та ін.) | За тарифами | Муніципалітет |
| Такса підтримка | €/м² загальної площі | 5-15 €/м²/рік | Керуюча компанія |
Перед авансом запитуйте КК повний перелік послуг і правила індексації - це виключає "сюрпризи" в майбутньому.
Комерційне використання нерухомості
Оподаткування оренди для нерезидентів має особливості, що впливають на підсумкову прибутковість.
Оподаткування оренди
| Статус | База | Ставка | Відрахування | Звітність |
| Нерезидент | Валовий дохід | 10% фінальний | Ні | У джерела |
| Резидент | Чистий дохід | Плоска ставка | Є нормативні | Річна |
Для нерезидента стандартне вирахування витрат не надається — податок рахується з валового виторгу без урахування витрат на ремонт, управління.
Оподаткування продажу
Пільги ЄС дозволяють планувати обрії володіння для оптимізації оподаткування при виході.
| Термін володіння | Кількість об'єктів | Податок | Умова |
| 3+ роки | 1 житловий об'єкт/рік | 0% | Громадяни ЄС/ЄЕЗ |
| 5+ років | До 2 об'єктів | 0% | Громадяни ЄС/ЄЕЗ |
| Менш термінів | Будь-яка кількість | 10% | З приросту вартості |
Для пільги «одна житлова площа 3+ року» важливим є статус «житлового» об'єкта та дотримання календарного року — перевіряємо кваліфікацію об'єкта заздалегідь.
Оренда короткострокової (Airbnb)
По короткостроковій оренді міста можуть мати додаткові вимоги понад стандартне оподаткування.
| Аспект | Вимога | Орган контролю |
| Реєстрація | Може знадобитися | Муніципалітет |
| Оподаткування | 10% для нерезидентів | Податкова |
| Локальні правила | Індивідуально по містах | Місцева влада |
По короткостроковій оренді може знадобитися окрема реєстрація лише на рівні муніципалітету — даємо локальну пам'ятку на адресу.
Вартість життя – Болгарія vs Ірландія
За даними Eurostat за 2024 рік, різниця у вартості життя між країнами становить більш ніж удвічі.
Індекси цін (EU = 100)
| Країна | Загальний індекс | Житло | Харчування | Транспорт |
| Болгарія | 60 | Низький | Низький | Низький |
| Ірландія | 138 | Високий | Високий | Високий |
"Низька вартість життя" - не про все відразу, перевіряйте локальні тарифи, особливо в Софії та на популярних курортах.
Порівняння витрат – Софія vs Дублін
| Категорія | Софія | Дублін | Економія |
|---|---|---|---|
|
Оренда 1BR центр
|
~1,187 лв (~€607)
|
~€2,044
|
~70%
|
|
Обід у кафе
|
~€10,23
|
Значно вище
|
~50%+
|
|
Міський транспорт
|
1,60 лв (~€0,82)
|
€2,00 (90 хв)
|
~60%
|
|
Бензин А95
|
~€1,21/л
|
~€1,71/л
|
~30%
|
|
Інтернет будинок
|
~€16,6/міс
|
Значно вище
|
~50%+
|
У Болгарії інтернет у великих містах - оптика до квартири за помірними цінами, що робить "віддалену роботу біля моря" фінансово привабливою.
Медичне обслуговування для ірландців
EHIC забезпечує базове покриття, але має обмеження щодо планового лікування.
| Тип допомоги | EHIC покриття | Вимоги | Обмеження |
| Екстрена | Повне | Пред'явлення картки | Тимчасове перебування |
| Планова | Обмежене | Узгодження | Попереднє схвалення |
| Спеціалізована | За медпоказаннями | Напрями | Черги/ліміти |
EHIC не покриває планових операцій — такі випадки потребують окремих процедур та погоджень.
Іпотечне кредитування для ірландців
Болгарські банки працюють із іноземцями в EUR під заставу об'єкта, але вимоги до доходів стандартні.
| Банк | Валюта | LTV | Вимоги до доходів |
| UniCredit Bulbank | EUR | До 80% | Довідки про доходи |
| Інші банки | EUR | 60-80% | Підтвердження платоспроможності |
| Умова для ЄС | Робота з нерезидентами | Стандартні процедури | Запорука об'єкту, що купується |
Отримуємо передаппрув в 1-2 банках до резерву — так бюджет угоди не «поїде» і ви отримаєте реалістичний ліміт заздалегідь.
FAQ - часті питання
| Питання | Відповідь | Джерело |
| Чи може ірландець придбати землю? | Так, на рівні з болгарами, перевірити цільове призначення | Your Europe |
| Скільки коштують податки купівлі? | 3-5%: муніципальний 0,1-3%, реєстр 0,1%, нотаріус за шкалою | PwC, Trifonov |
| Річні платежі квартири? | Податок 0,1-0,45% + такса підтримка 5-15€/м²/рік | MinFin, BolgarskiyDom |
| Податок оренди нерезидента? | 10% з валового доходу, утримання біля джерела | Airbnb Guide |
| Коли продаж без податку? | 1 житловий об'єкт/рік при володінні 3+ роками (ЄС/ЄЕЗ) | MinFin, CMS |
| Чи потрібна іпотека іноземцю? | Так, банки кредитують у EUR під заставу об'єкту | UniCredit Bulbank |
| Термін перебування без віз? | 3 місяці за ID/паспортом ЄС, далі реєстрація | МВС Болгарії |
Головне для ірландців за хвилину
| Аспект | Деталі | Джерело |
| Основне право | Громадяни ЄС купують житло та землю на рівних із болгарами | Your Europe |
| Вартість угоди | 3-5% від ціни об'єкту | PwC, Trifonov |
| Річні витрати | 0,1-0,45% податок + 5-15 €/м² такса підтримка | MinFin, BolgarskiyDom |
| Податок з оренди (нерезидент) | 10% з валового доходу | Airbnb Guide |
| Звільнення під час продажу | 1 об'єкт на рік при володінні 3+ року | MinFin, CMS |
Тепер у вас є повна карта процесу купівлі нерухомості в Болгарії для громадян Ірландії: права ЄС, структура витрат угоди, щорічні платежі, оподаткування оренди та продажу, порівняння вартості життя з Дубліном.
Інформація має довідковий характер. Ставки розрізняються за муніципалітетами та змінюються у часі — перед угодою ми підтверджуємо актуальність кожного пункту.
Квартири-студії
2-кімнатні
З видом на море
Елітна Нерухомість
Гірськолижні курорти
Для сільгоспземлі фінальна можливість купівлі залежить від цільового призначення – це перевіряється у правовій перевірці до резерву, не після. Заздалегідь погодьте спосіб розрахунків із нотаріусом та банком – це знижує ризик затримки підписання через ліміти переказів.