Нерухомість в Болгарії для громадян Фінляндії-повний гайд від BolgarskiyDom

Панорамний вид на болгарський прибережний курорт з пляжними готелями та нерухомістю, привабливий для фінських покупців

Якщо ви з Фінляндії та шукаєте «другий дім» біля теплого моря, Болгарія пропонує рідкісне поєднання: європейські закони, доступні ціни та прозорі податки — без прихованих бар'єрів для громадян ЄС. Основні питання, які хвилюють фінських покупців: купівля землі, приховані платежі, реальна вартість податків та нотаріальних послуг, реєстрація права власності, як уникнути штрафів, плата за обслуговування та які річні витрати ви насправді можете очікувати.

У цьому посібнику ми розглянемо все детальніше: цифри щодо купівлі, володіння, оренди та продажу, таблиці витрат, покрокові сценарії транзакцій та відверту розмову про ризики. В кінці цієї статті ви матимете можливість отримати персоналізований розрахунок щодо вартості бажаної вами нерухомості. Наші юристи зв'яжуться з вами протягом 24 годин.

Що ви отримаєте

Розділ	Короткий огляд
Купівля: цифри та кроки	конкретні податки та збори, як відбувається транзакція «день за днем»
Володіння та технічне обслуговування	щорічні платежі, комунальні послуги, плата за обслуговування з інструкціями
Оренда та податки	режим для резидентів/нерезидентів, ставки та звітність
Продаж та податки	коли застосовується звільнення від податку на приріст капіталу
Іпотека для іноземців	хто надає позики, у яких валютах та як вони оцінюють ризики
Місця та випадки	приклади нерухомості та сценарії для фінських покупців

Права громадян ЄС – що можуть купити фіни

Професійний юридичний консультант пояснює громадянам Фінляндії права власності в ЄС та правила купівлі-продажу в Болгарії

Почнемо з головного: в ЄС ви маєте такі ж права на купівлю та продаж житла, як і громадяни країни, включаючи громадян Болгарії — це фундамент, на якому будується ваша угода.

Тип нерухомості	Статус покупки	Особливості
Апартаменти	Без обмежень	Рівні права з місцевими жителями
Будинки з ділянками	Без обмежень	Включаючи дворові території
Комерційні приміщення	Без обмежень	Офіси, магазини, склади
Земельні ділянки	З 2012 року	Перевірте цільове призначення
Сільськогосподарські угіддя	Обмеження знято	Розширена юридична перевірка

Важливо:

Олександр Котов, Депутат Director at BolgarskiyDom

Правила для сільськогосподарських земель різняться залежно від цільового призначення, тому перед внесенням авансу юрист перевіряє кадастровий та містобудівний статус ділянки — це впливає на сценарій угоди та фінансування.

Перед транзакцією: що перевірити заздалегідь

Рука вказує на дерев'яні блоки з іконками власності, що представляють важливі кроки перевірки перед покупкою для покупців

Аспект	Що перевірити	Чому це потрібно
Статус власності та землі	цільове призначення, обтяження, кадастр	виключити заборони/ризики щодо землі та прав
Податкова оцінка	офіційний документ від муніципалітету	правильно розрахувати муніципальний податок/бюджет
Розрахунок вартості транзакції	ставка муніципального податку, реєстр 0,1%, нотаріальне посвідчення	Бюджет транзакції 3–5% без сюрпризів
Банк/іпотека	попереднє схвалення, валюта, ліміт	не блокуйте резерв без гарантії фінансування

Порада:

Замовте наш пакет послуг перед оформленням угоди — ми одночасно отримуємо виписки з реєстру, податкову оцінку та підтверджуємо муніципальну ставку, щоб «закрити» остаточний бюджет перед бронюванням.

Де фінам варто купувати – місця та випадки

Панорамний вид на забудову болгарського прибережного курорту, що демонструє найкращі місця для інвестицій для фінських покупців нерухомості

Місто	Ціна за м²	Підходить для	Особливості
Софія	1200–2000 євро	Робота, довгострокова оренда	Бізнес-центр, найкраща інфраструктура
Варна	800–1500 євро	Життя на березі моря, дитячі школи	Морська столиця, цілорічні послуги
Бургас	700–1400 євро	Сімейна відпустка	Тихе узбережжя, аеропорт
Банско	700–1300 євро	Любителі гірськолижних курортів та гір	Сучасні ліфти європейського рівня
Святий Влас	900–1800 євро	Інвестиції в курорти	Елітні комплекси, яхт-порт

Міська інфраструктура – де фіни почуваються комфортніше

Жінка працює віддалено на ноутбуці з мальовничої тераси з видом на болгарське прибережне місто, оцінюючи комфорт проживання

Критерій	Софія	Варна	Бургас	Банско
Медичні послуги	9/10	8/10	7/10	5/10
Міжнародні школи	10/10	7/10	6/10	4/10
Громадський транспорт	8/10	7/10	6/10	5/10
Торгові центри	10/10	9/10	8/10	6/10
Високошвидкісний інтернет	10/10	9/10	9/10	8/10
Близькість аеропорту	10/10	9/10	9/10	4/10
Природа та екологія	3/10	10/10	10/10	10/10

Транспортна доступність з Фінляндії

Вид з повітря на звивисту дорогу крізь густий ліс, що ілюструє транспортні маршрути між містами Фінляндії та Болгарії

Місто	Повітряне з'єднання	Час польоту	Підключення автомобіля
Софія	Гельсінкі–Софія: Finnair, Bulgaria Air	3h	1400 км, 15–17 годин
Варна	Літні чартери, пересадка через Софію	4 год+	1500 км, 16–18 годин
Бургас	Літні чартери з Гельсінкі	3 години 30 хвилин	1450 км, 15–17 годин

Примітно:

Сім'я з Турку придбала двокімнатну квартиру у Светому Власі та уклала угоду за 14 днів завдяки готовим документам забудовника; річні витрати становили близько 600–900 євро, включаючи плату за обслуговування та податки, а дохід від літньої оренди покривав обслуговування з надлишком.

Іпотека для фінів – Умови кредитування

Людина з макетом дерев'яного будинку та символом відсотка, що пояснює умови іпотеки для покупців нерухомості у Фінляндії

Параметр	Значення	Особливості
Валюта позики	євро (основний), леви	Лев прив'язаний до євро
Початковий внесок	20–40% вартості	Залежить від банку та профілю
Процентна ставка	3,5–5,5% річних	У євро, з фіксованою або плаваючою ставкою
Максимальний термін	25–30 років	До 70 років
Максимальна сума	До 80% вартості	Після внесення початкового внеску

Вимоги банків до фінських позичальників

Банківський консультант обговорює вимоги до кредитування та документацію з фінським заявником на іпотеку

Критерій	Хвороба	Документи
Вік	21–70 років при погашенні	Паспорт
Дохід	Сертифікат на 6 місяців	З апостилем, перекладено
Кредитна історія	Виписка з фінського реєстру	Довідка про відсутність боргів
Страхування	Обов'язкове	Життя, майно, право власності

Порада:

Ми заздалегідь організовуємо попереднє схвалення вашої нерухомості з 1–2 банками, щоб ви не заморожували резерв даремно та чітко розуміли ліміт, ставку та вимоги до документів про доходи.

Обов'язкові витрати на придбання – податки та збори

Пара спільно розраховує додаткові витрати на купівлю нерухомості та готує документи

Оплата	Сума	Одержувач	Залежить від
Муніципальний податок	0,1–3%	Місцева адміністрація	Ставка муніципалітету
Реєстрація в реєстрі	0,1%	Кадастрове агентство	Фіксовано по всій країні
Нотаріальні послуги	0,1–1,5% + 20% ПДВ	Нотаріус	Згідно з тарифною шкалою
Комісія агентства	2–3%	Агентство	Ринкова практика

Регіональні муніципальні податки

Місто/Регіон	Оцінити	База розрахунку
Софія	2,5–3%	Ціна договору або податкова оцінка (залежно від того, що вище)
Варна	2%	Ціна договору або податкова оцінка (залежно від того, що вище)
Бургас	1,5–2%	Ціна договору або податкова оцінка (залежно від того, що вище)
Курортні комплекси	0,5–1,5%	Ціна договору або податкова оцінка (залежно від того, що вище)

Увага:

Олександр Котов, Депутат Director at BolgarskiyDom

Муніципальний податок часто розраховується на основі «податкової оцінки», якщо вона вища за договірну ціну. Ми запитуємо оцінку заздалегідь, щоб правильно спланувати бюджет перед бронюванням.

Важливо:

Олександр Котов, Депутат Director at BolgarskiyDom

Загалом, трансакційні витрати для покупця становлять 4–5% від ціни у великих містах та 3–4% у регіонах з низькими муніципальними ставками.

Етапи безпечної транзакції – від бронювання до реєстрації

Щаслива пара святкує успішне завершення угоди з нерухомістю та безпечний процес реєстрації

Крок	Що відбувається	Хронологія	Документи
Належна перевірка (due diligence)	Перевірка статусу, борги, податкова оцінка	3–7 днів	Звіт адвоката, витяги
Договір бронювання	Фіксація ціни та умов, депозит	1 день	Угода про бронювання
Підготовка нотаріуса	Збір документів, переклади	5–10 днів	Пакет документів
Нотаріальна угода	Підписання, розрахунки, отримання акта	1 день	Нотаріальний акт
Реєстрація права власності	Внесення до державного реєстру	1–3 дні	Свідоцтво про право власності

Обов'язкові щорічні платежі власника

Податок/Збір	База розрахунку	Оцінити	Встановлено
Податок на майно	Податкова оцінка	0,1–0,45%	Муніципалітет
Плата за вивезення сміття	Площа квартири	За тарифом	Місцева адміністрація
Податок на автомобіль	Потужність двигуна	За масштабом	Муніципалітет

Плата за обслуговування в курортних комплексах

Складний клас	Ціна за м²	Включені послуги
Економ-клас	5–8 €/м²/рік	Прибирання території, охорона
Середній клас	8–12 євро/м²/рік	+ басейн, дитячий майданчик
Преміум-клас	12–15 євро/м²/рік	+ СПА, фітнес, консьєрж
Розкіш	15–25 євро/м²/рік	+ ресторан, анімація, пляжний сервіс

Оподаткування доходу від оренди – резидент проти нерезидента

Рука, що тримає ключі з коробками для переїзду, що представляють оподаткування доходу від оренди для резидентів та нерезидентів

Статус власника	Податкова база	Оцінити	Особливості
Нерезидент	100% валового доходу	10% (остаточний)	Без відрахування витрат
Резидент	Дохід мінус 10% нормативного відрахування	10%	Можливі додаткові відрахування

Порівняння стратегій оренди для фінів

Фінська жінка ретельно досліджує переваги, плюси та мінуси довгострокових та короткострокових стратегій оренди своєї нерухомості

Критерій	Довгостроковий	Короткостроковий
Оподаткування	10% для нерезидентів	10% + місцеві збори
Прибутковість	300–600 євро/місяць	у 2–3 рази вище за сезон
Стабільність	Стабільний дохід	Сезонні коливання
Управління	Мінімальні зусилля	Активна участь
Документація	Простий контракт	Реєстрація + звітність
Заповнюваність	90–95%	40–70% на рік

Порівняння вартості життя – Болгарія проти Фінляндії

Пара комфортно порівнює вартість життя в Болгарії та Фінляндії за допомогою планшета для аналізу сімейного бюджету

Основні витрати на проживання (сім'я з 2 осіб)

Категорія	Софія	Варна	Гельсінкі	Економія в BG
Оренда 2-кімнатної квартири	400–700 євро	300–500 євро	1200 євро	60–75%
Комунальні послуги	80–120 євро	70–100 євро	150–250 євро	40–60%
Їжа	200–300 євро	180–250 євро	400–600 євро	50–70%
Громадський транспорт	20–30 євро	15–25 євро	60–90 євро	70–80%
Ресторани	150–250 євро	120–200 євро	300–500 євро	50–65%
ЗАГАЛЬНА СУМА щомісяця	850–1400 євро	685–1075 євро	2110 євро	60–70%

Звільнення від податку на приріст капіталу при продажу

Фінська пара планує стратегію продажу нерухомості, переглядаючи документи про звільнення від податку на приріст капіталу для різних типів нерухомості

Тип нерухомості	Період володіння	Кількість об'єктів	Податок
Житлова нерухомість	Понад 3 роки	1 об'єкт на рік	Звільнення
Будь-яка власність	Понад 5 років	До 2 об'єктів	Звільнення
Інвестиції	До 3 років	Будь-яке число	10% від прибутку
Комерційний	До 5 років	Більше 2 об'єктів	10% від прибутку

Типові помилки фінських покупців

Фінська зріла пара ретельно вивчає помилки при користуванні спільним майном та стратегії запобігання, використовуючи ноутбук та документи

Помилка	Наслідки	Як ми вирішуємо
Занижений муніципальний податок	Перевищення бюджету на 2000–5000 євро	Запит точної ставки та оцінки податку
Не враховував плату за обслуговування	Втрата всього прибутку від оренди	Потрібна оцінка послуг та бюджет управління
Неправильний статус землі	Не вдається отримати кредит	Перевірте кадастр та цільове призначення
Заниження ціни в договорі	Проблеми з перепродажем	Вказує реальну ринкову вартість

Найчастіші запитання для фінських покупців

Фінські покупці нерухомості отримують експертні відповіді на поширені запитання під час консультації з перегляду порожніх квартир

Питання	Коротка відповідь
Чи можуть фіни купувати землю?	Так, громадяни ЄС мають рівні права з болгарами
Скільки становлять податки на покупку?	3–5% вартості (муніципальний 0,1–3% + реєстрація 0,1% + нотаріус)
Що таке щорічні витрати?	Податок 0,1–0,45% + плата за обслуговування 5–15 €/м² + комунальні послуги
Як оподатковується орендна плата?	Нерезидент: 10% від валового доходу без відрахувань
Коли звільняється від податку з продажу?	Житло у власності понад 3 роки або будь-яка нерухомість у власності понад 5 років
Чи дають вони іпотеки фінам?	Так, усі великі банки, ставки від 3,5% у євро

Висновок – Наступні кроки

Наступний крок простий: надішліть посилання на об'єкт нерухомості або ваше завдання — наш юрист підготує персоналізований розрахунок усіх витрат, перевірить статус та ризики, а також надасть рекомендації щодо оренди/продажу протягом 24 годин.

Тарас Розгон

Керівник компанії

Протягом 17 років агентство «БолгарськийДом» допомогло понад 3000 клієнтам з ЄС безпечно придбати нерухомість у Болгарії. Замовте консультацію — ми подбаємо про цифри, документи та транзакції для вашого спокою.

Залиште заявку або поставте своє питання

* Обов'язкові поля