.jpg)
Болгарський ринок нерухомостіі формує для інвестора з Бельгії унікальний економічний ландшафт. Ситуація зумовлена майбутнім вступом країни до єврозони та збереженням цінового арбітражу між Західною та Східною Європою.
Це не просто можливість купити житло втричі дешевше, ніж у Брюсселі чи Антверпені. Це стратегічний інструмент для диверсифікації капіталу у твердій валюті. Головний актив бельгійця тут – низький поріг входу та Угода про уникнення подвійного оподаткування. Таке поєднання факторів створює базу для ефективного інвестування без зайвих фіскальних втрат.
| Розділ | Що ви дізнаєтесь з матеріалу |
|---|---|
| Таблиця прав на землю. Як оформити ділянку на фізособу без відкриття фірми. | |
| Порівняння локацій. Чому столиця підходить для оренди, а море тільки для душі. | |
| Детальний розрахунок чистого прибутку. Віднімаємо таксу підтримки та податки з ренти. | |
| Порівняння Акт 14, 15 та 16. Таблиця ризиків та промислових тарифів на струм. | |
| Чек-лист документів для переказу грошей з бельгійського банку без блокувань. | |
| Як переїхати до Болгарії, зберегти виплати та отримати медицину через форму S1. | |
| Як працює УУП та правило «0% податку через 3 роки» для резидентів. |
Права власності в ЄС – Зміна парадигми володіння
Громадяни Бельгії мають право набувати нерухомість у Болгарії на фізичну особу. Історичну вимогу відкривати фірму скасовано для більшості типів житлових об'єктів.
Однак існує критична відмінність між землею під забудову та сільгоспземлею. Помилка у статусі ділянки веде до необхідності терміново шукати номінального директора та відкривати юрособу для оформлення угоди.
Матриця прав володіння землею для громадян Бельгії
| Тип землі | Статус | Права громадянина Бельгії | Необхідна дія |
| Квартира | Ідеальні частки землі | Повне право | Оформляється на паспорт |
| Будинок з ділянкою | Земля під забудову | Повне право | Оформляється на паспорт |
| Сад / Нива | Сільгоспземля | Обмеження | Тільки через реєстрацію Фірми |
| Ліс / Виноградник | Земля поза регуляцією | Обмеження | Тільки через реєстрацію Фірми |
Географія прибутку – Де шукати дохідність
Ринок Болгарії жорстко сегментований за типами використання нерухомості. Столиця генерує стабільний грошовий потік цілий рік завдяки довгостроковій оренді. Узбережжя працює за моделлю пікового завантаження у липні та серпні та простоює взимку.
Інвестору важливо розуміти цільове призначення локації перед покупкою. Це допоможе уникнути розчарування від низької дохідності курортної дачі на морі.
Порівняльний аналіз інвестиційних локаційм
| Локація | Тип нерухомості | Мета покупки | Ризики |
| Софія – Центр | Елітні апартаменти | Збереження капіталу | Високий поріг входу від 2500 євро за кв.м. |
| Софія – ВНЗ | Студентські квартири | Грошовий потік 5–6% | Високий знос ремонту через мешканців |
| Святий Влас | Курорт преміум-класу | Відпочинок та дохід | Сезонність оренди всього 3 місяці |
| Сонячний Берег | Бюджетні комплекси | Спекуляція | Величезна конкуренція та демпінг |
| Північний Захід | Сільські будинки | Неліквід | Неможливість швидкого перепродажу |
Очікується зростання цін у Софії на рівні 5–8% на тлі новин про вступ до Єврозони. Курортна нерухомість покаже більш стримане зростання в межах офіційної інфляції.
Математика доходу – Симуляція реального прибутку
Рекламні буклети часто показують валову чи брудну дохідність з метою залучити покупця. Інвестору ж важлива чиста дохідність, що залишається після всіх відрахувань.
Основна стаття витрат, яку часто приховують або занижують – Такса Підтримки. У комплексах з басейном та охороною вона з'їдає значну частину орендного прибутку.
Розрахунок чистого доходу – Столиця проти Курорту при інвестиції 85 000 €
| Стаття доходів / витрат | Стратегія А – Столиця Довгострок | Стратегія Б – Курорт Подобово |
| Об'єкт | 1-кімнатна квартира 65 кв.м. | Апартаменти з басейном |
| Завантаження | 12 місяців | 60–70 днів або Сезон |
| Валовий дохід | 6 600 € | 5 000 € |
| Комісія Агента | 0 € здає власник | - 1 500 € або 30% за управління |
| Такса підтримки | - 400 € вхід, ліфт | - 780 € при 12 €/кв.м. |
| Комунальні Ток/Вода | Платить орендар | - 450 € платить власник |
| Податок на дохід 10% | - 620 € | - 350 € |
| Амортизація | - 300 € | - 300 € |
| ЧИСТИЙ ПРИБУТОК | 5 280 € | 1 620 € |
| Реальна дохідність | 6.2% | 1.9% |
Якщо ви бачите рекламу Гарантований дохід 10%, це найчастіше маркетинг. Реальна дохідність у валюті зараз становить 4–6%. Курорт – це покупка для комфортного життя, а великі міста – вигідна здача в оренду.
Технічна безпека – Акти 14, 15 та 16
Болгарська система введення будівель в експлуатацію має три обов'язкові щаблі. Купівля на неправильному етапі може призвести до кратного зростання рахунків за комунальні послуги.
Найнебезпечніший статус для непідготовленого покупця – Акт 15. У такому будинку фізично можна жити, але юридично це все ще будівельний майданчик.
Світлофор безпеки для інвестора
| Акт | Статус готовності | Тариф на струм | Ризик для інвестора |
| Акт 14 | Каркас будівлі | Немає підключення | Високий. Ризик заморожування будівництва. Купувати тільки у перевірених топів. |
| Акт 15 | Готово до здачі | Промисловий у 3 рази дорожчий | Середній. Можна жити, але дорого платити за струм. Немає можливості іпотеки. |
| Акт 16 | Введено в експлуатацію | Побутовий Стандарт | Мінімальний. Об'єкт повністю ліквідний, можна страхувати та іпотекувати. |
В оголошеннях часто пишуть фразу «Акт 16 очікується».
Це означає, що документа на даний момент немає. Ми завжди перевіряємо наявність Посвідчення про введення в експлуатацію через офіційний реєстр ДНСК.
Банки та контроль – Проходження перевірки
Болгарія суворо дотримується директив ЄС щодо боротьби з відмиванням грошей та прозорості капіталів. Оплата нерухомості готівкою понад 10 000 левів, що становить близько 5000 євро, заборонена законом.
Для переказу коштів з бельгійського банку вам доведеться пройти процедуру перевірки клієнта. Банки вимагають довести легальність походження грошей.
Чек-лист документів для банку для підтвердження коштів
- Податкова декларація. Підійде остання подана декларація у Бельгії.
- Виписки з рахунків. Історія руху коштів за останні 6 місяців.
- Договори продажу. Якщо гроші отримані від продажу нерухомості чи бізнесу.
- Попередній договір. Документ має бути перекладений англійською або французькою мовою.
Алгоритм проведення угоди
Резервація.
Вноситься депозит 2000–5000 євро. Ця дія знімає об'єкт із продажу.
Перевірка.
Адвокат перевіряє чистоту титулу та історію володіння.
Попередній договір.
Оплата першого внеску у розмірі 10-30% вартості.
Нотаріальний акт.
Повна оплата ціни та офіційний перехід права власності.
Реєстрація.
Вписання нового власника в Булстат та податкову службу.
Бельгійські банки – одні з найконсервативніших в ЄС. Просто показати договір купівлі-продажу часто недостатньо. Ми готуємо для наших клієнтів спеціальний пакет довіри для банку. Він включає переклад попереднього договору сертифікованим перекладачем та обґрунтування економічної доцільності угоди. Без цього транзакцію можуть заморозити на 2 тижні для перевірки AML.
Пенсія у Болгарії для громадян Бельгії – Форма S1 та Податок 10%
Переїзд до Болгарії дозволяє бельгійським пенсіонерам не лише зберегти звичний рівень соціального забезпечення, а й суттєво збільшити купівельну спроможність за рахунок різниці у цінах та податкових ставках.
Головна умова комфортної імміграції – правильна координація дій із бельгійськими державними службами до моменту від'їзду.
Алгоритм збереження виплат та медицини
| Етап | Відомство в Бельгії | Дія та Результат |
| Пенсія | Федеральна пенсійна служба | Повідомлення про зміну країни проживання. Пенсія перераховується на болгарський рахунок у євро без комісій та затримок. |
| Медицина | Страхова каса та Інститут страхування | Запит форми S1. Цей документ дає право зареєструватися в болгарській системі НЗОК та отримувати медичне обслуговування безкоштовно за рахунок бельгійської страховки. |
| Статус | Муніципалітет | Зняття з реєстраційного обліку. Отримання підтвердження для легалізації у новій країні. |
Податкова оптимізація доходів
Питання оподаткування стає головним фінансовим стимулом для переїзду. Якщо пенсіонер проживає в Болгарії понад 183 дні на рік, він переносить сюди свій центр життєвих інтересів і стає місцевим податковим резидентом.
- Плоска шкала. Замість бельгійської прогресивної ставки, яка може досягати 50%, у Болгарії застосовується фіксований податок 10%.
- Індексація. Бельгійська сторона продовжує індексувати виплати, незважаючи на проживання пенсіонера в іншій країні.
- Світова пенсія. Податок сплачується із загальної суми світового доходу, але завдяки угоді про уникнення подвійного оподаткування повторні збори виключені.
Колеги, зверніть увагу на терміни оформлення форми S1. Бельгійські страхові каси іноді затягують видачу документа на 4–6 тижнів.
Я рекомендую не виписуватись з адреси в Бельгії до моменту отримання фізичного бланка S1 на руки. Без цього документа вам доведеться оплачувати лікування в Болгарії за комерційними тарифами для іноземців, а процес відшкодування коштів через Брюссель є вкрай бюрократизованим.
Витрати на угоду та володіння
Покупець у Болгарії несе основні витрати щодо юридичного оформлення угоди. Понад ціну об'єкта необхідно закладати додатковий бюджет 4–6%.
Структура витрат при купівлі
| Стаття витрат | Розмір | Кому платимо |
| Місцевий податок | 2.5% – 3.0% | Муніципалітет або Громада |
| Нотаріальна такса | ~ 1.0% – 1.5% | Нотаріус за прогресивною шкалою |
| Такса вписування | 0.1% | Агентство з вписування |
| Юридичний супровід | 600 – 1000 € | Адвокат або Юрист |
- Податок на нерухомість. Він дуже низький за європейськими мірками. Близько 70–120 € на рік за стандартну квартиру.
- Такса підтримки. Стягується у комплексах із зручностями. Ставка починається від 8 € за кв.м. в рік.
- Страховка. Оформляється добровільно. Вартість полісу складає близько 100–150 € на рік.
На замітку
Ми рекомендуємо відразу закладати ці витрати у модель окупності. Низька вартість квартири може бути нівельована високою таксою підтримки в елітних комплексах.
Податковий щит та УУП – Головний козир
Між Бельгією та Болгарією діє Конвенція про уникнення подвійного оподаткування. Податки на нерухомість сплачуються в країні знаходження об'єкта, тобто у Болгарії.
Ключова перевага – Болгарський закон ЗДДФО, ст. 13. Ця законодавча норма є унікальною для фіскального простору Європи та дозволяє легально уникнути податку на прибуток.
Правило 3 років для податку на приріст капіталу- Ситуація. Ви купили квартиру і продали її через 3 роки та 1 день.
- Результат. Податок на приріст капіталу в Болгарії становитиме 0%.
- Порівняння. При спекулятивному продажу раніше 3 років податок складе 10% від різниці цін.
Застереження про прогресію
Бельгійська податкова служба звільняє дохід від болгарської нерухомості від повторного податку. Однак цей дохід враховується при розрахунку ставки на інші доходи, наприклад на зарплату. Це може трохи підвищити вашу ефективну податкову ставку в Бельгії. Незважаючи на це, загальна фінансова вигода від інвестиції залишається суттєвою.
Резюме для інвестора
Вхід на ринок Болгарії – це ставка на зростання вартості активу після прийняття євро. Правові ризики мінімізовані, якщо слідувати жорсткому алгоритму перевірки документів.
Пасивний дохід.
Вибирайте столицю та готові об'єкти з Акт 16 для стабільності.
Особисте використання.
Вибирайте курортну нерухомість для відпочинку, але зважайте на щорічні витрати.
Горизонт планування.
Розраховуйте мінімум на 3 роки володіння для отримання податкової пільги 0% при продажу.
Агентство нерухомості BolgarskiyDom – ваш провідник на ринку. Ми формуємо вашу Команду А. Це незалежні адвокати, перекладачі та бухгалтери, які забезпечать чистоту угоди та податкову ефективність.
Квартири-студії
2-кімнатні
З видом на море
Елітна Нерухомість
Гірськолижні курорти
Часта помилка – плутати двір у статусі сільгоспземлі та двір під забудову. У сільській місцевості межі ділянок часто розмиті. Ми перевіряємо статус кожного метра землі через кадастрову карту до внесення депозиту.