.jpg)
Для бельгійських інвесторів Болгарія являє собою ринок з унікальним поєднанням чинників: значним ціновим дисконтом порівняно з Брюсселем та сильним потенціалом зростання напередодні вступу до єврозони. Цей гід — ваш стратегічний аналіз для ухвалення обґрунтованого інвестиційного рішення.
Успіх інвестицій для бельгійського громадянина залежить не стільки від болгарського законодавства, яке є відносно простим, скільки від двох зовнішніх чинників:
Вибору незалежного юридичного представника в Болгарії для проведення ретельної юридичної перевірки активу, так званої due diligence.
Проактивного податкового планування в Бельгії для пом'якшення наслідків бельгійського податкового законодавства, зокрема, механізму "звільнення з прогресією".
На особливу увагу заслуговує виявлена можливість отримання повністю не оподатковуваного приросту капіталу. При володінні нерухомістю в Болгарії понад три роки, будь-який прибуток від її продажу звільняється від податку в Болгарії. У поєднанні з Угодою про уникнення подвійного оподаткування, або УУПО, це створює виняткову можливість для накопичення капіталу, вільного від оподаткування в обох юрисдикціях.
| Розділ цього гіда | Ключова користь для вас (як громадянина Бельгії) |
|---|---|
| Дізнаєтеся про повні права власності та винятки. | |
| Зрозумієте динаміку цін, потенціал зростання та вигоду порівняно з Бельгією. | |
| Отримаєте покроковий план безпечної угоди, включно з дистанційною купівлею. | |
| Побачите всі транзакційні витрати, "пастку" такси підтримки та складнощі з іпотекою. | |
| Розберетеся в податкових пастках, як-от "прогресія" та "меблі", і головній вигоді у 0% на приріст капіталу. | |
| Зрозумієте, як легалізувати своє перебування, в тому числі для пенсіонерів. | |
| Отримаєте поради щодо вибору об'єкта та стратегії "buy-and-hold". |
Ваші права в ЄС
Правова основа для придбання нерухомості в Болгарії громадянами Бельгії є простою та сприятливою, що насамперед обумовлено членством обох країн у Європейському Союзі.
Повне право власності. Ключовою перевагою для бельгійських покупців є право купувати нерухомість у Болгарії безпосередньо на своє фізичне ім'я. Це стосується квартир, будинків та земельних ділянок під забудову. Це є найважливішим юридичним спрощенням. Воно усуває необхідність створення болгарської компанії, наприклад, ТОВ, що раніше було обов'язковою вимогою для іноземних громадян, які бажали володіти нерухомістю із землею. Скасування цієї вимоги для громадян ЄС значно знижує як початкові витрати, так і поточне адміністративне навантаження.
Виняток – Сільгоспземлі. Єдине суттєве обмеження, яке зберігається, стосується придбання земель, класифікованих як "сільськогосподарські угіддя". Для купівлі такого типу активів все ще потрібна реєстрація юридичної особи в Болгарії. Однак для переважної більшості бельгійських інвесторів, тобто понад 99 відсотків, які шукають житлову, міську або курортну нерухомість, це обмеження не є релевантним.
Стабільність законодавства. Болгарське законодавство у сфері нерухомості характеризується як стабільне та зрозуміле, що знижує регуляторні питання. Процес передачі права власності є формалізованим та захищеним. Усі угоди в обов'язковому порядку укладаються у формі нотаріального акта у присутності нотаріуса, який виконує державну функцію, перевіряючи законність угоди, право власності продавця та особи сторін.
Аналіз ринку нерухомості
Болгарський ринок нерухомості наразі демонструє значну динаміку.
Динаміка ринку. Ринок нерухомості Болгарії переживає фазу активного зростання. Дані показують стійке підвищення цін, наприклад, +12% у річному обчисленні для будинків. За даними Євростату, Болгарія посіла перше місце в ЄС за зростанням цін на житло у четвертому кварталі 2024 року, показавши стрибок на +18,3%. Це зростання базується на фундаментальних факторах: високий внутрішній попит, обмежена пропозиція та зростаючий інтерес з боку іноземних інвесторів. Ключовим каталізатором є очікуваний вступ Болгарії до єврозони. Досвід інших країн, таких як Хорватія, показує, що вступ до єврозони, ймовірно, призведе до додаткового зростання цін на 10-15% протягом перших двох років.
Порівняння цін. Розрив у вартості активів між Бельгією та Болгарією залишається колосальним.
Для бельгійського інвестора це є класичною можливістю "географічного арбітражу".
Порівняльний аналіз цін на житлову нерухомість (за м²)
| Місто | Середня ціна за м² (Центр міста) | Середня ціна за м² (Передмістя/Курорт) |
|---|---|---|
|
Брюссель, Бельгія
|
∼ 4 500 € - 5 500 €
|
∼ 3 500 € - 4 200 €
|
|
Антверпен, Бельгія
|
∼ 3 800 € - 4 800 €
|
∼ 3 000 € - 3 700 €
|
|
Софія, Болгарія
|
∼ 1 600 € - 2 200 €
|
∼ 1 200 € - 1 500 €
|
|
Бургас, Болгарія
|
∼ 1 200 € - 1 600 €
|
∼ 900 € - 1 100 €
|
Усі цифри є приблизними і слугують для ілюстрації масштабу.
Регіональні можливості.
Ринок Болгарії неоднорідний і пропонує різні типи можливостей залежно від цілей інвестора.
Економічний центр, орієнтований на довгострокову оренду, переважно для IT-сектору та експатів. Стабільний попит, висока ліквідність, найвищі ціни. Плата за обслуговування: 7-12 €/м².
Це традиційний ринок для купівлі "другого дому" та сезонної оренди. Бельгійські інвестори повинні чітко розрізняти два типи прибережних локацій:
- Великі міста, такі як Варна та Бургас: Це цілорічні міста зі своєю економікою та інфраструктурою. Вони пропонують поєднання довгострокової оренди для місцевих жителів та короткострокової туристичної оренди влітку.
- Курортні комплекси, наприклад, Сонячний Берег: Ці райони орієнтовані на сезонний туризм. Взимку багато комплексів "вимирають". Висока прибутковість влітку. Плата за обслуговування вища, в середньому 10-15 €/м². Студії тут починаються від 30 000 € до 45 000 €.
- – Гірськолижні курорти, наприклад, Банско. Цілорічна оренда: зима – лижі, літо – хайкінг. Доступні ціни.
Процес купівлі
Процес купівлі для громадянина Бельгії є структурованим та безпечним за умови дотримання належної обачності.
Це найважливіший етап. Вкрай важливо залучити незалежного адвоката, який представлятиме виключно інтереси покупця. Купівля без належної юридичної перевірки може призвести до придбання активу з юридичними дефектами.
Етап 1 – Перевірка.
Роль адвоката полягає у проведенні повної юридичної перевірки активу: перевірка права власності продавця; перевірка на обтяження, такі як іпотеки, застави чи борги; перевірка дозвільної документації, включно з Актом 16. Це ключовий етап у процесі.
Етап 2 – Документи.
Процес для бельгійського покупця мінімальний: потрібен лише бельгійський паспорт або посвідчення особи ЄС, тобто ID-карта. Настійно рекомендується відкрити рахунок у болгарському банку для спрощення платежів. Весь процес зазвичай займає від 4 до 8 тижнів.
Етап 3 – Структура угоди.
Стандартна угода проходить у три етапи:
- Резерваційний депозит: Ви вносите депозит, зазвичай від 10% до 30%, для зняття об'єкта з продажу.
- Попередній договір: Це юридично зобов'язуючий документ з ціною, графіком платежів та термінами.
- Остаточний нотаріальний акт: Угода завершується у нотаріуса. Право власності переходить після реєстрації в Майновому реєстрі.
Можливість дистанційної купівлі. Бельгійські покупці можуть придбати нерухомість, фізично не приїжджаючи до Болгарії, оформивши нотаріальну довіреність, або Power of Attorney, на ім'я свого адвоката.
Ця опція експоненціально збільшує важливість вибору надійного та довіреного адвоката.
Витрати та фінансування
При бюджетуванні купівлі важливо враховувати сукупну вартість придбання та володіння.
Одноразові витрати. Покупці повинні закласти до бюджету додаткові витрати понад узгоджену ціну купівлі, які можуть сягати 8% від вартості нерухомості. Вони включають:
- Податок на передачу власності: 2% - 3%.
- Нотаріальні збори: 1% - 1,5%.
- Гонорар адвоката: 500 € - 1 000 €.
- Агентська комісія: 3% - 5%.
| Стаття витрат | Відсоток / Ставка | Розрахункова сума |
|---|---|---|
|
Ціна купівлі
|
-
|
80 000 €
|
|
Податок на передачу (сер. 2,5%)
|
2,5%
|
2 000 €
|
|
Нотаріальні збори (сер. 1,25%)
|
1,25%
|
1 000 €
|
|
Гонорар адвоката
|
Фіксована
|
750 €
|
|
Агентська комісія (3%)
|
3,0%
|
2 400 €
|
|
Загальна вартість купівлі
|
-
|
86 150 €
|
Постійні витрати на володіння: "Пастка плати за обслуговування".
Це критичний фактор, який часто ігнорують. Хоча щорічні податки на нерухомість у Болгарії дуже низькі, у сучасних житлових комплексах існує значна щорічна плата за обслуговування. Важливо розуміти, що це не державний податок.
охорону, догляд за басейном, озеленення, прибирання, освітлення, обслуговування ліфтів тощо.
- Розмір: Ця плата майже ніколи не є незначною. Дані показують, що вона варіюється від 8 € до 15 € за квадратний метр на рік.
- Регіональні відмінності: У Софії плата становить 7-12 €/м², тоді як на приморських курортах, де інфраструктура більш розгалужена, вона сягає 10-15 €/м² на рік.
- Приклад: Для квартири площею 70 м² на Сонячному Березі щорічна плата за обслуговування може легко скласти від 700 € до 1 050 €.
| Тип нерухомості | Середня ставка (євро/м²/рік) | Приклад розрахунку (для 60 м²) |
|---|---|---|
|
Міська квартира (Софія)
|
7 € - 12 €
|
420 € - 720 €
|
|
Курортна квартира (Сонячний Берег)
|
10 € - 15 €
|
600 € - 900 €
|
|
Окремий будинок/Вілла
|
350 € - 550 € (фікс. ставка)
|
350 € - 550 €
|
|
Звичайний міський будинок (без дод. зручностей)
|
5 € - 8 €
|
300 € - 480 €
|
Питання фінансування купівлі є складним для нерезидентів. Теоретично, отримати іпотеку в Болгарії іноземцю можливо, наприклад, через UniCredit Bulbank та Postbank. Однак на практиці банки вимагають від позичальника наявності статусу довгострокового резидента в Болгарії, наявності болгарського особистого номера, відомого як ЄГН, та в ідеалі постійного трудового договору з болгарським роботодавцем.
Існує критична різниця між "іноземцем-резидентом", наприклад, бельгійцем, який переїхав до Софії та працює, і "іноземцем-нерезидентом" – бельгійцем, що живе в Брюсселі. Для справжнього нерезидента, який проживає та отримує дохід у Бельгії, отримання іпотеки в болгарському банку буде вкрай ускладненим. Бельгійським покупцям слід виходити з того, що їм буде потрібно або сплатити покупку власними коштами, або знайти кошти в Бельгії, наприклад, шляхом рефінансування своєї бельгійської нерухомості.
Податковий аналіз
Це найскладніший і найважливіший розділ. Неправильне розуміння взаємодії податкових систем Бельгії та Болгарії може звести нанівець всю фінансову вигоду від інвестицій.
Податкова система Болгарії є однією з найпривабливіших в ЄС, що характеризується низькими фіксованими ставками.
- Податок на дохід від оренди: Дохід від оренди, отриманий нерезидентом, оподатковується за фіксованою ставкою 10%. Важливо зазначити, що застосовується фіксоване вирахування у розмірі 10% на передбачувані витрати, що робить ефективну ставку податку ще нижчою.
- Податок на приріст капіталу: Прибуток від продажу нерухомості оподатковується за фіксованою ставкою 10%.
- Ключовий виняток: Податкове законодавство Болгарії містить надзвичайно вигідне положення. Приріст капіталу від продажу ОДНІЄЇ житлової нерухомості повністю звільняється від податку в Болгарії, якщо ця нерухомість перебувала у власності понад три роки. Це правило поширюється і на нерезидентів.
Зобов'язання в Бельгії. Ситуація для бельгійського резидента ускладнюється його зобов'язаннями перед бельгійськими податковими органами, SPF Finances. Резиденти Бельгії зобов'язані декларувати свій світовий дохід. Це включає дохід від нерухомості, що знаходиться за кордоном, у тому числі в Болгарії. Між Бельгією та Болгарією діє Угода про уникнення подвійного оподаткування (УУПО), яка розподіляє права на оподаткування. Згідно зі статтею 6 УУПО, дохід від нерухомого майна, включно з орендою, оподатковується в країні, де це майно фізично знаходиться, тобто в Болгарії.
На практиці взаємодія цих правил створює як серйозні складнощі, так і виняткові можливості.
Це найважливіший і часто неправильно зрозумілий податковий наслідок для бельгійського інвестора. Бельгія звільняє болгарський дохід від оренди, який вже був оподаткований за ставкою 10% в Болгарії, від прямого бельгійського податку. ОДНАК, і це вкрай важливо, цей звільнений болгарський дохід додається до вашого загального доходу в Бельгії для визначення ефективної ставки податку, за якою оподатковуватиметься ваш суто бельгійський дохід, наприклад, зарплата. У результаті, ви опосередковано платите більше податків у Бельгії через наявність у вас болгарської нерухомості.
Бельгійські податкові органи відомі своєю агресивною позицією щодо закордонної нерухомості, що здається в оренду з меблями. Податкова служба може стверджувати, що дохід від мебльованої оренди складається з двох компонентів: дохід від нерухомості та дохід від рухомого майна, тобто меблів. Дохід від "рухомого майна" оподатковується в країні проживання бенефіціара, тобто в Бельгії, за високими прогресивними ставками аж до 50%. Податкова служба може довільно розділити ваш загальний дохід від оренди, наприклад, 60% за нерухомість, 40% за меблі, і вимагати сплати бельгійського податку з цих 40%. Це вимагає ретельного структурування договору оренди та обов'язкової консультації з бельгійським податковим експертом.
Незважаючи на складнощі з доходом від оренди, ситуація з приростом капіталу є найпривабливішою можливістю.
- Сценарій: Бельгійський інвестор купує квартиру в Бургасі за 70 000 €. Він володіє нею протягом 3 років і 1 дня. Він продає її за 100 000 €, отримуючи приріст капіталу в 30 000 €.
-
Податковий аналіз:
- Оподаткування в Болгарії: Оскільки нерухомість перебувала у власності понад три роки, приріст капіталу в розмірі 30 000 € оподатковується в Болгарії за ставкою 0%.
- Оподаткування в Бельгії: Стаття 13 УУПО, яка стосується приросту капіталу, віддає право на оподаткування країні, де це майно знаходиться, тобто Болгарії.
- Результат: Оскільки Болгарія, що має право на оподаткування, вирішила не оподатковувати цей дохід, а Бельгія звільняє цей дохід за УУПО, весь приріст капіталу в 30 000 € стає повністю вільним від податків як у Болгарії, так і в Бельгії.
| Тип доходу | Оподаткування в Болгарії | Оподаткування в Бельгії (Режим УУПО) |
| Дохід від оренди (немебльованої) | 10% фіксована ставка (з вирахуванням) | Звільнення з прогресією (збільшує бельгійський податок) |
| Дохід від оренди (мебльованої) | 10% фіксована ставка | Ризик поділу: Частина від меблів оподатковується в Бельгії (до 50%) |
| Приріст капіталу (менше 3 років) | 10% податок | Звільнення з прогресією |
| Приріст капіталу (понад 3 роки) | 0% податок (Звільнення) | Повне звільнення (без податку) |
Проживання та резиденція
Для бельгійських громадян, які бажають проводити час у своїй болгарській нерухомості, адміністративні процедури прості.
Короткострокове перебування. Відповідно до прав ЄС про вільне пересування, громадяни Бельгії можуть в'їжджати та перебувати в Болгарії на термін до 90 днів протягом будь-якого 180-денного періоду, маючи при собі лише дійсний бельгійський паспорт або посвідчення особи, тобто ID-карту. Жодних віз чи додаткових дозволів не потрібно.
Довгострокове перебування. Якщо громадянин Бельгії має намір проживати в Болгарії понад три місяці поспіль, він повинен зареєструватися в місцевому міграційному управлінні при Міністерстві внутрішніх справ за місцем проживання. Це не імміграційний процес, а адміністративна формальність у рамках прав ЄС. Подавши заяву, бельгійський громадянин отримує "Посвідчення про тривале перебування громадянина ЄС". Цей сертифікат зазвичай видається на термін 5 років і може бути легко продовжений.
Бельгійські пенсіонери. Болгарія стає все більш популярним напрямком для бельгійських пенсіонерів.
- Отримання пенсії: Бельгійські пенсіонери можуть без будь-яких проблем отримувати свою бельгійську державну пенсію під час проживання в Болгарії. Вони повинні координувати свій переїзд з Федеральною пенсійною службою Бельгії, відомою як SFP.
- Медичне страхування: Це критично важливий крок. До від'їзду з Бельгії пенсіонери повинні зв'язатися зі своїм органом медичного страхування, mutualité, та в RIZIV/INAMI. Вони повинні отримати форму S1, яка дозволить їм зареєструватися в болгарській системі охорони здоров'я та отримувати медичну допомогу в Болгарії за рахунок бельгійської системи.
- Оподаткування пенсій: Це питання вимагає ретельного аналізу. Якщо пенсіонер проводить у Болгарії понад 183 дні на рік і переносить свій центр життєвих інтересів, він, швидше за все, стане податковим резидентом Болгарії. У цьому випадку його світова пенсія, включно з бельгійською, може оподатковуватися за болгарською фіксованою ставкою 10%, що часто буває значно вигідніше, ніж прогресивні ставки податку в Бельгії.
Стратегічні рекомендації
Для бельгійського інвестора, що розглядає Болгарію, рекомендуються наступні кроки:
- Визначте мету інвестиції: Ваша мета — "Інвестиції" для максимального ROI та доходу від оренди, чи "Спосіб життя" для другого дому та особистого користування? Це фундаментальне рішення визначить регіон, наприклад, Софія чи Варна для інвестицій на противагу Банско чи Святому Власу для способу життя, та тип нерухомості.
- Пріоритет "Buy-and-Hold": Враховуючи 3-річне правило повного звільнення від податку на приріст капіталу та його сприятливу взаємодію з УУПО, стратегія "купи і тримай" з володінням понад 3 роки є найбільш вигідною з податкової точки зору.
- Сформуйте "Команду А": Ваш успіх залежатиме від трьох ключових фахівців: по-перше, надійного та досвідченого агента з нерухомості в Болгарії, по-друге, незалежного та дотошного адвоката в Болгарії, і по-третє, компетентного податкового консультанта в Бельгії, знайомого з УУПО з Болгарією.
- Бюджетуйте сукупну вартість: Розраховуйте не лише ціну купівлі. Включіть до бюджету одноразові витрати до 8% та поточні річні витрати, особливо плату за обслуговування.
- Враховуйте фактор єврозони: Поточне вікно можливостей з відносно низькими цінами та високим потенціалом зростання, ймовірно, почне звужуватися після вступу Болгарії до єврозони.
Ваш наступний крок у Болгарії
Купівля нерухомості в Болгарії для громадянина Бельгії – це стратегічне рішення, що пропонує унікальний ціновий арбітраж та величезний податковий потенціал, особливо у вигляді 0% податку на приріст капіталу.
Однак успіх залежить від навігації у складних питаннях, таких як "плата за обслуговування", "ефект прогресії" в Бельгії та юридична перевірка. Вам потрібна "Команда А" на місці.
Квартири-студії
2-кімнатні
З видом на море
Елітна Нерухомість
Гірськолижні курорти
Аналіз ринку показує, що квартири в Софії, столиці Болгарії, в середньому на 60-70% дешевші, ніж аналогічні об'єкти в Брюсселі.