Болгарія для латвійців – повний посібник з переїзду та купівлі нерухомості у 2025 році

Замислюєтеся про власне житло біля моря, але високі ціни в Іспанії чи Італії зупиняють? Для громадян Латвії є доступніший і ближчий варіант всередині ЄС. Болгарія пропонує не тільки одні з найнижчих у Євросоюзі ціни на нерухомість і доступну вартість життя в Болгарії, а й просту процедуру купівлі для громадян Євросоюзу. Уявіть – ви витрачаєте на утримання апартаментів з видом на море менше, ніж на комунальні послуги в Ризі.

У цій статті ми покроково розберемо, як перетворити цю мрію на реальність – від вибору об'єкта до отримання ключів та легалізації вашого перебування. Без складних термінів, з реальними цифрами та порадами експерта. Дізнайтеся, як уникнути типових помилок і зробити ваш переїзд до Болгарії з Латвії максимально комфортним.

Що ви дізнаєтеся з цього посібника

Розділ	Короткий огляд
Чому Болгарія – вигідно?	Порівняємо плюси та мінуси, вартість життя та клімат із Латвією.
Процес купівлі нерухомості	Пройдемо всі 7 кроків – від пошуку до реєстрації власності.
Переїзд та легалізація	Пояснимо, як отримати довідку на проживання в Болгарії для громадян ЄС.
Податки та витрати	Розберемо всі платежі – від податку на нерухомість до комунальних послуг.
Популярні регіони	Розглянемо, де краще купувати житло – на морі чи в столиці.

Болгарія vs Латвія – об'єктивне порівняння двох країн

Рішення про купівлю житла за кордоном вимагає зваженого аналізу. Давайте порівняємо ключові аспекти життя для латвійців в Болгарії та в Латвії, щоб ви могли зрозуміти, де ваші гроші матимуть більшу вигоду.

Вартість життя – де ваші гроші цінніші

Болгарія стабільно вважається однією з найдоступніших країн у ЄС. Для латвійця, який планує переїзд, це означає можливість або суттєво економити, або підвищити якість життя, зберігши звичний рівень витрат.

Ключові економічні відмінності в цифрах

Аспект	Рига (Латвія)	Софія (Болгарія)	Варна (Болгарія)
Оренда 1-кімн. квартири (центр)	~508	~588	~494
Купівля 1 м² (центр)	~2657	~3171	1200–1500€
Комунальні послуги (85 м²)	~284	~131	~107
Місячний проїзний квиток	30€	~26	~26
Обід у недорогому ресторані	15 €	~10	~8

Примітка

Ціни перераховані з BGN в EUR та актуалізовані на 2024–2025 рр. на основі даних Numbeo.

Важливо:

Тарас Розгон, генеральний директор компанії BolgarskiyDom:

Xоча Софія за деякими позиціями може бути порівняна з Ригою, основна економія для тих, хто переїжджає, досягається за рахунок нижчих цін на продукти, транспорт та комунальні послуги, особливо в прибережних регіонах.

Податкова система – незаперечна перевага Болгарії

Тут Болгарія виграє з величезним відривом. Цей фактор особливо важливий для пенсіонерів, інвесторів та віддалених працівників.

Порівняння податкових ставок – Латвія проти Болгарії

Тип податку	Латвія	Болгарія	Ваш виграш у Болгарії
Прибутковий податок (фіз. особи)	20% – 31% (прогресивна шкала)	10% (плоска шкала)	Ви зберігаєте значно більше від свого доходу.
Податок на дохід від оренди	20% – 31% (як частина доходу)	10% (плоска шкала)	Ідеальні умови для інвесторів.
Щорічний податок на нерухомість	0.2% – 0.6% від кадастрової вартості	0.1% – 0.45% від податкової оцінки	Володіння нерухомістю обходиться дешевше.

Порада:

Анна Писарєва, директор відділу продажів компанії BolgarskiyDom:

Низькі податки на нерухомість у Болгарії роблять довгострокове володіння дуже вигідним. Але при купівлі житла в комплексі завжди уточнюйте розмір щорічної "такси підтримки", вона може бути порівняна з податком.

Клімат та екологія – компроміс на вашу користь

Хочете змінити холодну Балтику на тепле Чорне море? Болгарія приваблює теплим кліматом зі спекотним літом та м'якими зимами, особливо на узбережжі Чорного моря. Тут є все – від піщаних пляжів до гірськолижних курортів, таких як Банско.

Обережно:

Олександр Котов, заступник директора компанії BolgarskiyDom:

Якщо ви чутливі до якості повітря, але хочете жити у великому місті, при виборі житла для цілорічного проживання віддайте перевагу прибережним містам або обирайте райони з сучасними системами опалення.

Як громадянину Латвії купити нерухомість у Болгарії – покроковий план

Процес купівлі для громадян ЄС простий та прозорий, якщо дотримуватися чіткого алгоритму та приділити особливу увагу юридичній чистоті угоди.

Поточна ситуація на ринку – час покупця з ЄС

В останні роки на ринку нерухомості Болгарії відбулося важливе зрушення. На тлі геополітичних подій громадяни РФ, які раніше були активними інвесторами, почали продавати своє житло. Нішу, що звільнилася, активно займають європейці, й латвійці в тому числі. Це створює унікальну ситуацію – на ринку з'явилося багато цікавих пропозицій, а попит з боку громадян ЄС стабільно зростає.

Примітно:

Тарас Розгон, генеральний директор компанії BolgarskiyDom:

Латвійці не єдині, хто оцінив Болгарію. Німці частіше купують будинки та просторі апартаменти, поляки – квартири в сучасних комплексах з басейнами, а ізраїльтяни та британці інвестують у житло для літнього відпочинку та здачі в оренду. Це свідчить про широку міжнародну привабливість ринку.

Крок 1 – Визначення бюджету та вибір регіону

Латвійців у Болгарії приваблює насамперед можливість купити недороге житло біля моря. Ціни тут значно нижчі, ніж в інших приморських країнах ЄС.

Стартові ціни на нерухомість у популярних курортах

Курорт	Студія (від)	2-кімн. апартаменти (від)	3-кімн. апартаменти (від)
Сонячний Берег	19 000 €	35 000 €	39 000 €
Святий Влас	30 000 €	49 000 €	51 000 €
Несебр	34 000 €	48 000 €	89 000 €
Поморіє	33 500 €	46 500 €	56 900 €
Равда	42 900 €	47 500 €	60 000 €
Созополь	66 900 €	70 000 €	105 500 €
Бургас	45 000 €	58 000 €	82 000 €
Варна	50 000 €	90 000 €	120 000 €

Важливо:

Анна Писарєва, директор відділу продажів компанії BolgarskiyDom:

Купівля з метою інвестицій також виглядає привабливо. Прибутковість нерухомості хороша, а житло біля моря можна здавати в оренду. Середня ціна добової оренди студії на курорті Сонячний Берег становить 30€, а двокімнатного апартамента – 50€.

Крок 2 – Юридична перевірка об'єкта (Due Diligence)

Це найважливіший етап для захисту ваших грошей. Що потрібно перевірити:

Право власності продавця – переконайтеся, що він є єдиним і законним власником.
Наявність обтяжень – перевірте в офіційному Реєстрі нерухомості, чи немає на об'єкті іпотек, застав, арештів чи судових спорів.
Статус новобудови – для нового житла критично важлива наявність Акту 16. Цей документ підтверджує, що будинок офіційно зданий в експлуатацію та безпечний для проживання. Купівля об'єкта без Акту 16 – величезний ризик.

Лайфхак:

Якщо ви обираєте об'єкт дистанційно, запитайте в агентства про можливість замовити послугу «Прогулянка районом». Менеджер зніме на відео околиці та будинок, що допоможе вам скласти повне враження.

Крок 3 – Резервація та укладення договорів

Якщо об'єкт юридично чистий, подальший процес виглядає так:

Договір резервації.

Ви вносите завдаток (зазвичай близько 3000€), який фіксує ціну та знімає об'єкт з продажу.

Попередній договір.

Це основний юридичний документ, де прописуються всі деталі угоди, включаючи ціну, терміни та порядок оплати.

Нотаріальний акт.

Кульмінація процесу – підписання фінального договору у нотаріуса, після чого ви стаєте повноправним власником.

Обережно:

Олександр Котов, заступник директора компанії BolgarskiyDom:

Деякі агентства нерухомості пропонують зберігати завдаток на своєму банківському рахунку. Це несе певні ризики. Більш безпечний варіант – використання спеціального ескроу-рахунку юриста чи нотаріуса. Завжди уточнюйте цей момент до внесення грошей.

Переїзд з Латвії до Болгарії – легалізація перебування для громадян ЄС

Як громадяни ЄС, латвійці користуються максимальними привілеями при переїзді. Вам не потрібна віза, а процедура купівлі та легалізації максимально спрощена.

Отримання дозволу на перебування (посвідка на проживання для громадян ЄС)

Якщо ви плануєте перебувати в Болгарії більше трьох місяців, вам необхідно зареєструвати своє перебування. Процес простий і швидкий.

Що потрібно для реєстрації – короткий чек-лист легалізації

Вимога	Що це означає для вас
Підтвердження підстави	Як громадянину ЄС, вам не потрібно доводити складну мету. Вашого статусу та наміру проживати (наприклад, на підставі володіння нерухомістю) вже достатньо.
Фінансові кошти	Необхідно показати наявність коштів для життя. Підійде виписка з банку (близько 1000€ на рахунку), довідка про зарплату або пенсію.
Медичне страхування	Ваша латвійська картка EHIC повністю підходить для початкового етапу. Надалі можна оформити місцеве страхування.
Підтвердження адреси	Підійде ваш Нотаріальний акт про власність на куплене житло або чинний договір оренди.

Примітно:

Світлана Розгон, директор відділу кадрів компанії BolgarskiyDom:

Весь процес отримання посвідчення про перебування для громадян ЄС зазвичай займає лише кілька робочих днів після подання заяви до місцевої служби "Міграція".

Після п'яти років безперервного проживання ви маєте право подати на постійне перебування (ПМП), яке надає практично всі права громадянина країни.

Фінансова сторона питання – податки та утримання нерухомості

Крім ціни купівлі, важливо заздалегідь розрахувати всі супутні та щорічні витрати, щоб володіння нерухомістю не стало неприємним сюрпризом.

Витрати при купівлі – на що закласти бюджет

Стаття витрат	Відсоток від вартості / Сума	Призначення
Податок на передачу власності	0.1% – 3.0% (залежить від муніципалітету)	Місцевий податок на купівлю.
Нотаріальні збори	0.1% – 1.5% (прогресивна шкала)	Оплата послуг нотаріуса за завірення угоди.
Реєстраційний збір	0.1%	Реєстрація вашого права власності в реєстрі.
Юридичні послуги	0.5% – 2.0% або €500–€1 500	Оплата роботи вашого юриста.
ПДВ на новобудови	20% (часто вже в ціні)	Стягується тільки при купівлі у забудовника.

Обережно:

Олександр Котов, заступник директора компанії BolgarskiyDom:

Завжди уточнюйте у забудовника, чи включено ПДВ у рекламну ціну новобудови. Несподівані 20% можуть серйозно вплинути на ваш бюджет.

Щорічні витрати на утримання

Податок на нерухомість:

Дуже низький, 0.1% – 0.45% від податкової оцінки.

Збір за побутові відходи ("такса смет"):

Також розраховується від податкової оцінки.

Такса підтримки в комплексах (Maintenance fee):

Якщо житло знаходиться в комплексі з басейном та охороною, стягується щорічна плата за обслуговування. Вона може становити від 6 до 15€ за кв.м. на рік і стати суттєвою статтею витрат.

Комунальні платежі:

Електрика, вода, інтернет.

Лайфхак:

При виборі житла звертайте особливу увагу на систему опалення. У Болгарії не скрізь є центральне опалення, а обігрів електрикою взимку може бути дуже витратним. Енергоефективність будинку – ваш ключ до економії.

Тепер ви готові зробити усвідомлений вибір

Болгарія справді є привабливою можливістю для громадян Латвії. Зараз є шанс купити нерухомість в Болгарії громадянину Латвії за однією з найнижчих цін в ЄС, насолоджуватися теплим кліматом і морем, а також суттєво знизити щомісячні витрати завдяки низькій вартості життя в Болгарії та вигідній податковій системі. Спрощені процедури для громадян ЄС роблять переїзд до Болгарії з Латвії та легалізацію максимально доступними.

Тепер у вас є повна картина та чіткий план дій. Наступний крок – почати пошук конкретних пропозицій. Якщо вам потрібна допомога в перевірці об'єкта або супроводі угоди, зверніться до агентства нерухомості BolgarskiyDom, щоб ваш шлях до життя в Болгарії був легким, без стресу та безпечним фінансово. Чекаємо на вас!

Залишіть заявку або задайте питання, що вас цікавить.

* Поля обов'язкові для заповнення