Угод із нерухомістю в Болгарії стало менше: що це означає для покупців на узбережжі

Активність на ринку нерухомості Болгарії помітно знизилася. У III кварталі 2026 року в країні зареєстрували 45 312 продажів нерухомості. За той самий період 2025 року їх було 58 184. Різниця суттєва — на 22,1% менше за рік.

Ці цифри наведені в офіційному звіті Агентства з реєстрації Болгарії (Агенция по вписванията) за липень–вересень 2026 року. Поквартальну статистику Реєстру нерухомості — болгарською Имотен регистър, тобто державного реєстру нерухомості, — також можна переглянути на офіційному сайті Агентства з реєстрації.

Спад помітний не лише по країні загалом. На Чорноморському узбережжі кількість зареєстрованих продажів також зменшилася, причому в деяких важливих для покупців районах різниця порівняно з минулим роком вимірюється десятками відсотків.

Для покупця це цікавий сигнал. Але трактувати його варто обережно: статистика не свідчить про те, що нерухомість у Болгарії почала масово дешевшати. Радше вона показує, що ринок став менш активним і колишньої швидкості укладення угод уже немає.

Бургас, Варна та Несебр: де активність знизилася найбільше

На узбережжі динаміка суттєво різниться залежно від району.

У Службі з реєстрації — болгарською Служба по вписванията — у Бургасі у III кварталі 2026 року зареєстровано 2 047 продажів проти 2 389 за аналогічний період 2025 року. Спад становить приблизно 14,3%.

У Варні різниця помітніша: 2 853 продажі проти 3 870 роком раніше — приблизно мінус 26,3%.

Ще істотніше змінилася статистика Несебра, одного з ключових районів курортної нерухомості. За липень–вересень 2026 року тут зареєстровано 1 857 продажів, тоді як роком раніше їх було 2 951. Це спад приблизно на 37,1%.

У Поморії зміна виявилася значно менш вираженою: 601 продаж проти 623, тобто близько −3,5%. У Цареві показник знизився з 461 до 345 продажів, або приблизно на 25,2%.

Картина виходить неоднорідною. Не можна сказати, що все болгарське узбережжя рухається однаково: в одних районах кількість угод майже збереглася на торішньому рівні, в інших спад був досить помітним.

Що насправді показує статистика Агентства з реєстрації

Тут є важливий нюанс. У звіті йдеться саме про зареєстровані продажі нерухомості, а не лише про продажі квартир.

Имотен регистър — Реєстр нерухомості Болгарії — містить відомості про акти, пов’язані з переходом, зміною або припиненням права власності та інших речових прав на нерухомість. У ньому також реєструються іпотеки й обтяження. Тому статистику Агентства з реєстрації не можна сприймати як звіт виключно про ринок житлових квартир.

Є й територіальна особливість. Цифри наводяться за службами з реєстрації — територіальними службами, у яких реєструються відповідні угоди та акти. Тому показник, наприклад, щодо Несебра не слід автоматично розуміти як кількість квартир, проданих виключно в адміністративних межах міста Несебр.

Для аналізу ринку ці дані все одно дуже цінні: вони дають змогу порівнювати активність за періодами та бачити, де кількість зареєстрованих продажів змінюється особливо помітно.

Але є те, чого звіт не показує, — ціни угод. Тому зменшення кількості продажів саме по собі ще не означає падіння вартості нерухомості.

Менше угод — ще не означає дешевше

Це принципово важливий момент для покупця.

Якщо кількість зареєстрованих продажів знизилася на 22,1%, із цього не можна прямо зробити висновок, що ціни мають впасти на ті самі 22% або що ринок нерухомості загалом падає. Це різні показники.

Кількість угод характеризує активність ринку. Ціна показує, на яких умовах продавці й покупці зрештою домовляються. Протягом певного часу ці показники можуть рухатися в різних напрямках.

Саме тому зараз цікавіше стежити не лише за середньою ціною квадратного метра, а й за тим, як довго конкретний об’єкт залишається у продажу, скільки схожих варіантів пропонується поруч і наскільки продавець мотивований укласти угоду.

Коли активність покупців знижується, продавцям складніше розраховувати на те, що практично будь-який об’єкт швидко знайде нового власника. Особливо якщо ціна вища за ринкову або квартира має очевидні недоліки.

І саме тут позиція покупця може стати сильнішою.

Чому статистика іпотек заслуговує на окрему увагу

У звіті є ще одна цікава деталь. На тлі падіння загальної кількості продажів кількість зареєстрованих договірних іпотек не зменшилася.

У III кварталі 2026 року їх зареєстровано 14 407, тоді як за аналогічний період 2025 року — 13 945. Це приблизно на 3,3% більше.

На перший погляд показники суперечать один одному: продажів стало суттєво менше, а договірних іпотек — трохи більше. Але напряму зіставляти їх один до одного не варто. Реєстрація договірної іпотеки не означає автоматично окрему купівлю квартири саме в цьому кварталі. Іпотека є самостійним видом акта, що підлягає реєстрації.

Проте статистика показує важливу річ: ринок не зупинився, а угоди з використанням кредитування тривають. Тому коректніше говорити не про зникнення попиту, а про зниження загальної транзакційної активності.

Що змінилося для покупця

Для людини, яка шукає нерухомість у Болгарії, найцікавіше починається саме тут.

На дуже активному ринку покупцеві часто доводиться ухвалювати рішення швидко. Якщо привабливий об’єкт одночасно переглядають кілька людей, можливість довго порівнювати варіанти або вести тривалий торг обмежена.

Коли угод стає менше, ситуація змінюється. Не для кожного об’єкта й не для кожного продавця, але з’являється більше простору для переговорів.

Зараз варто особливо уважно дивитися на три речі: строк перебування об’єкта на ринку, кількість аналогічних пропозицій та історію зміни ціни.

Докладніше про перевірку об’єкта, юридичні нюанси та підготовку до купівлі ми розповідаємо в рекомендаціях покупцям нерухомості в Болгарії.

Квартира, яка щойно з’явилася у продажу за адекватною ринковою ціною, може взагалі не передбачати серйозного торгу. Інша ситуація — об’єкт, який продається вже кілька місяців, а в тому самому комплексі чи районі є кілька співставних варіантів.

Тут позиція покупця помітно сильніша.

Вторинний ринок може бути особливо цікавим

На вторинному ринку нерухомості Болгарії мотивація продавців дуже різниться.

Один власник готовий чекати рік і практично не обговорює ціну. Іншому потрібно завершити продаж у визначений строк. Саме тому середня ринкова статистика не відповідає на головне запитання конкретного покупця: за якою ціною реально можна придбати саме цю квартиру?

Коли кількість угод знижується, шукати такі ситуації стає особливо цікаво.

Причому переговори — це не завжди лише знижка. Предметом обговорення можуть бути меблі й техніка, графік платежів, строки передачі об’єкта або інші умови угоди.

На курортах є ще один чинник: в одному житловому комплексі одночасно можуть продаватися кілька квартир від різних власників. Формально це дуже схожі об’єкти, але мотивація продавців може суттєво відрізнятися. Тому дві квартири з близькою площею та початковою ціною зрештою можуть продаватися на різних умовах.

Чи варто покупцеві чекати подальшого зниження активності

Статистика за один квартал не дає змоги впевнено прогнозувати подальший напрямок ринку.

Із поточних даних не можна зробити висновок, що ціни обов’язково почнуть знижуватися або що в наступному кварталі кількість угод продовжить падати такими самими темпами.

Практичніше використати поточну ситуацію інакше.

Якщо відповідний об’єкт уже знайдено, варто порівняти його ціну з аналогами та зрозуміти позицію власника. Якщо вибір ще не зроблено — переглянути більше варіантів, ніж зазвичай, особливо на вторинному ринку.

Покупцеві зараз не обов’язково намагатися вгадати найнижчу точку ринку. Важливіше не переплатити за конкретний об’єкт і скористатися можливістю для переговорів там, де вона справді є.

Що ми рекомендуємо покупцям на узбережжі

Свіжа статистика добре показує, чому не можна оцінювати ринок лише за ціною квадратного метра.

Наприклад, істотне зниження кількості зареєстрованих продажів у районі Несебра саме по собі ще не означає, що хороша квартира в популярному комплексі має продаватися зі знижкою. Але якщо конкретний об’єкт давно перебуває на ринку, власник уже коригував ціну, а поруч є співставні пропозиції, аргументів для переговорів стає більше.

Саме тому перед купівлею варто порівнювати не одну-дві квартири, а весь конкурентний набір об’єктів у вибраній локації.

Тарас Розгон

Керівник компанії

Фахівці «Болгарського Дому» допоможуть порівняти актуальні пропозиції, зіставити ціни на схожі квартири та визначити, щодо яких об’єктів продавці справді готові обговорювати умови угоди. На спокійному ринку такий аналіз часто приносить покупцеві більше користі, ніж спроба орієнтуватися лише на середню ціну квадратного метра.

Підібрати нерухомість у Болгарії