.jpg)
Якщо ви громадянин Чехії та плануєте покупку нерухомості в Болгарії, вас хвилює головне питання: як безпечно оформити угоду та уникнути прихованих витрат? Багато чехів уже живуть у болгарських будинках біля моря, працюють віддалено з гірських курортів або отримують стабільний прибуток від оренди — але шлях до цього лежить через розуміння місцевих законів та процедур.
За 17 років роботи юристи нашого агентства BolgarskiyDom провели понад 3000 угод та зібрали практичний досвід вирішення типових проблем іноземних покупців.
У цьому посібнику ви дізнаєтесь які права у громадян ЄС у контексті купівлі нерухомості, скільки реально коштують податки на нерухомість при придбанні та щорічному володінні, як проходить угода у болгарського нотаріуса, де отримати іпотеку для іноземців та яку прибутковість чекати від оренди. Усі цифри взято з офіційних джерел Міністерства фінансів та Податкового агентства.
Що ви отримаєте: ваш гід купівлі
| Розділ | Користь для вас |
|---|---|
| Зрозумієте, що можете купувати без обмежень та які документи підготувати заздалегідь | |
| Розрахуєте точну вартість угоди - жодних сюрпризів під час підписання. | |
| Пройдете всі етапи без помилок - від попереднього договору до отримання права. | |
| Порівняйте умови банків та оберіть найвигідніше кредитування | |
| Знайдете район під вашу мету - життя, відпочинок чи інвестиції | |
| Налаштуйте легальну здачу і сплачуватимете мінімум податків | |
| Уникайте 7 головних пасток - заощадите десятки тисяч крон | |
| Отримайте покрокові плани для самостійного контролю |
Права громадян ЄС – купуйте як місцеві жителі
Громадяни ЄС купують нерухомість у Болгарії на рівних умовах із болгарами. Жодних квот, спеціальних дозволів чи дискримінації за національністю. Квартири, будинки з ділянкою, комерційні об'єкти – все доступно без обмежень.
Єдиний нюанс – сільськогосподарські землі. До 2014 року діяли перехідні обмеження, але Європейський суд їх скасував. Сьогодні купівля агроземлі можлива, але потребує додаткової перевірки статусу ділянки адвоката.
Документи для успішної покупки
| Документ | Коли потрібен | Особливості |
| Паспорт ЄС | Завжди | Термін дії щонайменше 6 місяців |
| Довідка про доходи | Для іпотеки | Перекладати з апостилем заздалегідь |
| Податковий номер | При першій угоді | Оформляється у Болгарії за 1 день |
Де купувати - вибір під ваші цілі
За даними Національного статистичного інституту, ціни на житло у Болгарії зростають на 8–12% щорічно. Чеські покупці частіше вибирають 4 напрямки залежно від цілей.
Найкращі локації для різних цілей
| Місто | Ціна за м² | Підходить для | Прибутковість |
|---|---|---|---|
|
Софія
|
€1200–2000
|
Роботи, постійного житла, довгострокової оренди
|
4-6% річних
|
|
Варна
|
€800-1500
|
Життя біля моря, літньої оренди туристам
|
6-10% річних
|
|
Сонячний берег
|
€600–1200
|
Відпочинку, оренда подобово в сезон
|
8-15% річних
|
|
Бансько
|
€700-1300
|
Гірськолижного відпочинку, зимової оренди
|
10–18% річних
|
Висока прибутковість курортів компенсується ризиками низького сезону та залежністю від туристичних потоків.
Інфраструктура міст — де комфортніше жити та відпочивати
Якість інфраструктури безпосередньо впливає на ліквідність нерухомості та зручність її використання. Ми проаналізували ключові параметри за 10-бальною шкалою на основі даних муніципалітетів та відгуків наших клієнтів.
Порівняння інфраструктури основних міст
| Порівняння орієнтовної вартості життя (в EUR) | Софія | Варна | Пловдив | Бургас | Бансько |
|---|---|---|---|---|---|
|
Медичні послуги
|
9/10
|
8/10
|
7/10
|
7/10
|
5/10
|
|
Освітні установи
|
10/10
|
8/10
|
8/10
|
7/10
|
4/10
|
|
Громадський транспорт
|
8/10
|
7/10
|
6/10
|
6/10
|
3/10
|
|
Торгові центри та магазини
|
10/10
|
9/10
|
8/10
|
8/10
|
6/10
|
|
Ресторани та розваги
|
10/10
|
9/10
|
8/10
|
8/10
|
7/10
|
|
Інтернет та мобільний зв'язок
|
10/10
|
9/10
|
9/10
|
9/10
|
8/10
|
|
Близькість до аеропорту
|
10/10
|
9/10
|
6/10
|
9/10
|
4/10
|
|
Пляжі та природа
|
2/10
|
10/10
|
3/10
|
10/10
|
9/10
|
Для постійного проживання обирайте Софію чи Варну – там найкраща медицина та освіта для дітей.
Транспортна доступність із Чехії
| Місто | Авіасполучення | Автомобільне сполучення |
| Софія | Прага-Софія: Ryanair, Bulgaria Air, 1ч 45хв | 1100 км, 12–14 годин |
| Варна | Літній сезон: чартери з Праги, 2ч 10хв | 1200 км, 13–15 годин |
| Бургас | Літні чартери, пересадка через Софію, 2ч 30хв+ | 1150 км, 12–14 годин |
| Пловдив | Тільки через Софію з пересадкою, 3ч+ | 1000 км, 11–13 годин |
| Бансько | Зимові чартери в Софію + 2год автобусом, 4ч+ | 1100 км + гірський серпантин |
Купуючи нерухомість у курортних зонах, враховуйте сезонність авіарейсів – взимку добиратися до Варни складніше.
Інвестиційна привабливість за співвідношенням ціна/інфраструктура
| Місто | Ціна за м² | Якість інфраструктури | Вартість утримання |
|---|---|---|---|
|
Софія
|
€1200–2000
|
9/10
|
Висока
|
|
Варна
|
€800-1500
|
8/10
|
Середня
|
|
Пловдив
|
€700–1200
|
7/10
|
Низька
|
|
Бургас
|
€600–1300
|
7/10
|
Середня
|
|
Бансько
|
€700-1300
|
6/10
|
Сезонна
|
|
Сонячний берег
|
€600–1200
|
6/10
|
Висока сезонна
|
Варна показує найкраще співвідношення ціни, інфраструктури та перспектив зростання – тому 40% наших чеських клієнтів обирають саме це місто.
Іпотека для іноземців – реальні умови
Болгарські банки охоче кредитують громадян ЄС — стабільні прибутки у твердій валюті знижують ризики. Основні кредитори: UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank, УББ.
Умови кредитування для чехів
| Параметр | Значення |
|---|---|
|
Початковий внесок
|
20–40% вартості
|
|
Процентна ставка
|
3,5–5,5% річних у євро
|
|
Максимальний термін
|
25–30 років
|
|
Валюта кредиту
|
EUR або BGN (курс фіксований)
|
Вимоги до позичальника
| Критерій | Умова |
|---|---|
|
Вік
|
21–70 років на момент погашення
|
|
Доходи
|
Довідка за 6 місяців із апостилем
|
|
Кредитна історія
|
Витяг з чеського реєстру
|
|
Обов'язкове страхування
|
Життя, майна, титулу
|
З 1 січня 2026 року Болгарія переходить на євро, що повністю виключає валютні ризики для кредитів у EUR/BGN.
Содавайте заявки до 2–3 банків одночасно — ставки можуть різнитися на 0,5–1% річних.
ЩО ТРЕБА ЗНАТИ ПІСЛЯ РІШЕННЯ КУПИТИ
Податки та витрати — точний кошторис без сюрпризів
Болгарія — одна з найпрозоріших країн ЄС щодо витрат на купівлю нерухомості. Загальна сума всіх обов'язкових зборів становить 3–5% вартості об'єкта.
Ваші витрати при купівлі нерухомості
| Платіж | Розмір | Хто отримує |
|---|---|---|
|
Муніципальний податок
|
0,1–3% від ціни угоди
|
Місцева адміністрація
|
|
Нотаріальні послуги
|
За тарифом + ПДВ 20%
|
Нотаріус
|
|
Реєстраційний збір
|
0,1% вартості
|
Агенція кадастру
|
Приклади ставок державного податку:
- Софія : 2,5–3%
- Варна : 2%
- Курортні комплекси : 0,5-1,5%
Щорічні платежі власника
| Податок | Ставка | Хто встановлює |
|---|---|---|
|
Майновий
|
0,01–0,45% від кадастрової вартості
|
Муніципалітет
|
|
Сміттєвий збір
|
€30–120/рік
|
За площею об'єкта
|
У Болгарії один із найнижчих майнових податків у ЄС — у 3–5 разів менший, ніж у Чехії.
Податкові пільги під час продажу
| Умова | Вимога |
|---|---|
|
Тривале володіння
|
Більше 5 років з покупки
|
|
Основне житло
|
Єдина нерухомість у Болгарії
|
|
Реінвестування
|
Купівля іншого об'єкта протягом 2 років
|
Як відбувається угода — покроковий алгоритм
Болгарська угода з нерухомістю проходить лише у нотаріуса за місцезнаходженням об'єкта. Весь процес займає 30-45 днів від підписання попереднього договору до набуття права власності.
Етапи безпечної угоди
| Етап | Що відбувається | Терміни |
| Попередній договір | Фіксуєте ціну, вносите завдаток 10%, прописуєте умову юридичної перевірки | 1 день |
| Перевірка документів | Адвокат запитує витяги з реєстрів, перевіряє борги з податків та комунальних платежів | 15-20 днів |
| Нотаріальний акт | Нотаріус засвідчує правочин, реєструє перехід права, видає свідоцтво власності | 1 день |
Оплата відбувається у день угоди банківським переказом чи через ескроу-счет. Великі суми готівкою не передають – це вимога валютного законодавства.
Нотаріус перевіряє лише законність правочину, але не технічний стан об'єкта. Експертизу замовляйте окремо.
Типові помилки – захистіть свої гроші
За 17 років практики ми бачили повторювані помилки, які коштують покупцям десятки тисяч євро.
Головні пастки та захист
| Помилка | Ціна помилки | Як уникнути |
| Економія на адвоката | Проблеми із правом на сотні тисяч | Юридична перевірка є обов'язковою |
| Ігнорування сервісних зборів | Втрата всього прибутку від оренди | Уточнюйте розмір до покупки |
| Покупка у «мертвих» комплексах | Квартира не здається | Вимагайте статистику завантаження |
| Перепустка податкових декларацій | Штрафи та пені | Реєстрація в НАП є обов'язковою |
| Довіра не перевіреним забудовникам | Ризик довгобуду | Перевіряйте ліцензії та репутацію |
Алгоритм безпечної покупки
| Помилка | Ціна помилки | Як уникнути |
| 1 | Визначте мету та бюджет | Розуміння стратегії |
| 2 | Виберіть 3–5 районів | Список локацій для пошуку |
| 3 | Знайдіть місцевого адвоката | Договір на супровід |
| 4 | Підберіть об'єкт, уклавши попередній договір | Бронювання нерухомості |
| 5 | Проведіть повну юридичну перевірку | Звіт про ризики об'єкту |
| 6 | Підготуйте документи та банківський переказ | Готовність до угоди |
| 7 | Підпишіть нотаріальний акт | Офіційне право власності |
| 8 | Зареєструйтесь у податковій | Дотримання законодавства |
Вимагайте від керуючих компаній звіти про фактичне завантаження - це надійніше рекламних обіцянок.
Як здати в оренду нерухомість
Доходи від оренди оподатковуються прибутковим податком 10%. Для фізосіб діє пільга — податкова база зменшується на 10% нормативних витрат, тому фактична ставка 9%.
Ведіть облік витрат на ремонт та покращення — вони зменшують податкову базу під час продажу.
Стратегія оренди залежить від ваших цілей, вільного часу та розташування об'єкта.
Порівняння підходів до оренди
| Критерій | Довгострокова | Подобова |
|---|---|---|
|
Стабільність
|
Рівний дохід цілий рік
|
Сезонні коливання
|
|
Час на керування
|
Мінімум зусиль
|
Активна участь чи менеджер
|
|
Прибутковість
|
€300-800/місяць
|
У 2–3 рази вище за сезон
|
|
Оподаткування
|
9% з чистого доходу
|
9% + туристичний збір
|
|
Вимоги
|
Звичайний договір найму
|
Реєстрація об'єкта розміщення
|
|
Середнє завантаження
|
90-95%
|
40-70% за роком
|
Розрахунок реального прибутку
Приклад: квартира у Варні за €80 000
| Показник | Довгострокова | Подобова |
|---|---|---|
|
Річний дохід
|
€5,400
|
€4,650
|
|
Управління та реклама
|
€200
|
€800
|
|
Податки (9%)
|
€486
|
€347
|
|
Чистий прибуток
|
€4 714
|
€3,503
|
|
Прибутковість
|
5.9%
|
4.4%
|
Почніть із довгострокової оренди для вивчення ринку, через рік переходьте на подобову за необхідності використовувати вашу нерухомість самостійно.
ВСЕ ПРО ЖИТТЯ В БОЛГАРІЇ
Вартість життя в Болгарії в 2–3 рази нижча за чеську, але є регіональні відмінності. Це впливає на витрати на утримання нерухомості та привабливість для довгострокової оренди.
Щомісячні витрати на життя (для сім'ї із 2 осіб)
| Категорія | Софія | Варна | Пловдив | Бансько | Прага (для порівняння) |
|---|---|---|---|---|---|
|
Оренда 2-кімн. квартири
|
€400-700
|
€300-500
|
€250–400
|
€200-350
|
€800–1200
|
|
Комунальні послуги
|
€80–120
|
€70–100
|
€60-90
|
€50–80
|
€150-200
|
|
Продукти харчування
|
€200–300
|
€180–250
|
€160–220
|
€150-200
|
€300-450
|
|
Громадський транспорт
|
€20–30
|
€15–25
|
€15–20
|
€10–15
|
€50-70
|
|
Інтернет та мобільний зв'язок
|
€25–35
|
€25–35
|
€25–35
|
€25–35
|
€40–60
|
|
Ресторани та розваги
|
€150–250
|
€120–200
|
€100-180
|
€80–150
|
€250–400
|
|
РАЗОМ на місяць
|
€875–1435
|
€710–1110
|
€610-945
|
€515-830
|
€1590–2380
|
Ціни вказані для комфортного європейського рівня життя, можна жити значно дешевше.
Вартість комунальних послуг для власників
| Послуга | Софія | Варна | Курортні комплекси | Особливості |
|---|---|---|---|---|
|
Електроенергія
|
€0,10/кВт·год
|
€0,10/кВт·год
|
€0,10/кВт·год
|
Єдиний тариф по країні
|
|
Опалення (газ)
|
€40–80/місяць
|
€35–70/місяць
|
Рідко
|
Сезон жовтень–квітень
|
|
Вода та каналізація
|
€15–25/місяць
|
€12–20/місяць
|
€10–18/місяць
|
За лічильниками
|
|
Інтернет
|
€12–20/місяць
|
€12–20/місяць
|
€15–25/місяць
|
Висока швидкість
|
|
Управління та обслуговування
|
€30–60/місяць
|
€25–50/місяць
|
€50–300/місяць
|
У комплексах дорожче
|
|
Податок на нерухомість
|
€50–200/рік
|
€30–150/рік
|
€20–100/рік
|
Залежить від кадастрової вартості
|
У деяких курортних комплексах збори на обслуговування сягають €200–300 на місяць — це з'їдає прибуток від оренди.
Практичні витрати на утримання квартири
Реальні цифри з прикладу 2-кімнатної квартири 70 м² у різних локаціях.
Щомісячні витрати власника (зима/літо)
| Стаття витрат | Софія | Варна | Курортний комплекс |
|---|---|---|---|
|
Комунальні послуги
|
€80-120 / €50-70
|
€70-100 / €40-60
|
€60-90 / €30-50
|
|
Управління будинком
|
€40–60
|
€30-50
|
€100-250
|
|
Інтернет
|
€15
|
€15
|
€20
|
|
Страхування
|
€10–15
|
€10–15
|
€15–20
|
|
Податки (місячно)
|
€10–20
|
€8–15
|
€5–12
|
|
РАЗОМ зима/літо
|
€155-230 / €125-180
|
€133-195 / €103-155
|
€200-397 / €170-367
|
При розрахунку прибутковості від оренди закладайте 25–30% на утримання об'єкта – так отримаєте реальну цифру прибутку.
Кейс калькулятор — Томаш К., IT-фахівець із Праги
Здати в оренду з вересня по травень, влітку працювати віддалено з Болгарії у квартирі біля моря.
Об'єкт: 2-кімнатна квартира 70 м² у Бургасі Вартість: €85 000 (2022 рік)
Результати за 2 роки
| Показник | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
|
Доходи від оренди
|
€3,200
|
€4,800
|
|
Витрати (податки, управління)
|
€1,400
|
€1,600
|
|
Чистий прибуток
|
€1,800
|
€3,200
|
|
Прибутковість
|
2.1%
|
4.9%
|
Додатково зростання вартості квартири до €95 000 (+€10 000 за 2 роки).
Створіть Excel-таблицю з усіма витратами на 24 місяці - це покаже реальну окупність.
Відповіді на головні запитання покупців
| Питання | Відповідь |
| Чи можна громадянинові ЄС купити землю у Болгарії? | Так, всі обмеження скасовано. За сільгоспземлями потрібна посилена юридична перевірка |
| Скільки коштують усі витрати при покупці? | 3-5% від вартості: муніципальний податок 0,1-3%, нотаріальні послуги, реєстраційний збір 0,1% |
| Які щорічні податки сплачує власник? | Майновий 0,01-0,45% від кадастрової вартості плюс сміттєвий збір €30-120/рік |
| Чи дають іпотеку іноземцям? | Так, усі великі банки кредитують громадян ЄС. Перший внесок 20-40%, ставка від 3,5% |
| Який податок із оренди? | 10% прибутковий, але база зменшується на 10% нормативних видатків. Фактично 9% |
| Чи потрібно декларувати прибутки в Чехії? | Так, згідно з угодою про уникнення подвійного оподаткування із зарахуванням сплаченого в Болгарії податку |
| Чи дає покупка нерухомості право на ВНП? | Немає прямого права, але може враховуватися під час подання з інших підстав |
| Чи можна купити квартиру віддалено? | Технічно так, через нотаріальну довіреність, але ризиковано без особистого огляду |
85% питань покупців стосуються саме податків і процедур, тому ми детально розібрали ці теми в керівництві.
Висновок – отримайте професійну допомогу
Купівля нерухомості в Болгарії для громадян Чехії - це реальна можливість покращити якість життя або створити джерело доходу. Головне — правильно пройти всі етапи та уникнути типових помилок.
Податки, збори та інші дані можуть змінюватися – отримайте актуальну інформацію на безкоштовну консультацію наших фахівців.
Що входить у консультацію
| Послуга | Що отримаєте |
| Податкове планування | Точний розрахунок усіх витрат та оптимізація платежів |
| Аналіз локацій | Підбір районів під ваші цілі та бюджет |
| Банківські продукти | Порівняння іпотечних програм 5 провідних банків |
| Прогноз прибутковості | Реалістичний розрахунок прибутку від оренди на 3-5 років |
| Юридичний захист | План мінімізації ризиків та захисту інвестицій |
Квартири-студії
2-кімнатні
З видом на море
Елітна Нерухомість
Гірськолижні курорти
Громадянство ЄС не звільняє від податкових зобов'язань у країні проживання – доходи від болгарської нерухомості декларуйте вдома. Оформіть податковий номер заздалегідь через консульство – це прискорить процедуру на 1-2 тижні.